L’achat d’une résidence principale combiné avec un investissement locatif

De nombreux articles traitant de sujets immobiliers s’interrogent « investissement locatif ou résidence principale ? ». Et si vous réalisiez les deux ? Bien que ce montage soit rare, il est en effet possible de combiner l’acquisition de sa demeure principale et un investissement locatif.

 

Les avantages de combiner achat d’une résidence principale et investissement locatif

 

Acheter une maison ou un appartement, pour en occuper une partie et louer l’autre partie présente des avantages. Ainsi, en règle générale, le prix au m² d’un bien immobilier décroît, lorsque sa surface augmente. À titre d’exemple, à Lille, le prix moyen d’un T1 est d’environ 4500 euros, tandis que celui d’un T4 et plus est d’environ à 3300 euros. De plus, les loyers vont venir rembourser une partie de l’emprunt.  Les professionnels parlent de l’effet levier de l’investissement immobilier. Vous allez ainsi progressivement vous constituer un patrimoine.

 

L’achat à crédit de la maison ou de l’appartement

 

Le crédit, une opportunité pour l’investisseur immobilier

Financer son achat immobilier locatif grâce au crédit est souvent une nécessité. Mais même en ayant l’argent nécessaire, recourir à un prêt pour financer une partie du projet locatif est intéressant. En effet, le montant des intérêts est déductible des revenus fonciers dans le cadre d’une location nue et des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), dans le cas d’une location meublée. De plus, l’assurance de prêt également déductible des revenus locatifs et comportant a minima les garanties décès et invalidité est une sécurité contre les aléas de la vie, pour l’emprunteur et sa famille.

Conseil : il est préférable de consulter un expert-comptable, afin qu’il détermine la part des intérêts dédiée à l’achat de la résidence principale et celle dédiée à l’investissement locatif.

 

Comment obtenir un prêt bancaire pour financer son projet immobilier ? 

Le Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF) pose des conditions strictes d’accès à l’emprunt :

  • Le taux d’effort déterminant la capacité d’endettement de l’emprunteur ne doit pas dépasser 35% des revenus du foyer. En général, les banques acceptent d’inclure une partie des loyers (de 50 à 90%), dans les revenus.
  • L’apport doit représenter 10% du projet immobilier, hors frais de notaire, cet apport prouvant la capacité d’épargne de l’emprunteur. Suivant votre situation et sa politique commerciale, la banque peut exiger un montant supérieur.
  • La durée du crédit ne doit pas dépasser 25 ans.

De plus, l’emprunteur doit avoir une situation professionnelle stable (CDI ou 3 ans d’activité pour une profession libérale) et doit éviter d’être régulièrement à découvert. Enfin, la banque va vérifier la fiabilité du projet d’investissement locatif couplé à l’achat de la résidence principale. Il est donc conseillé de monter un dossier complet avec l’aide éventuelle d’un courtier. Dans ce dossier vont figurer notamment une étude de la demande locative et le calcul de la rentabilité de l’investissement.

 

Quel bien choisir pour combiner achat de sa résidence principale et investissement locatif ? 

 

Une acquisition devant plaire aux locataires

La difficulté pour combiner acquisition de sa maison et investissement immobilier locatif est de trouver un bien vous plaisant et correspondant aux besoins des locataires. Dans un premier temps, il est nécessaire de déterminer à qui vous souhaitez louer (étudiant pour avoir la pleine possession de votre bien l’été, locataire de passage, location traditionnelle…). Une étude de marché va venir confirmer, que la demande locative dans la ville d’achat correspond à ce profil de locataire. Il va souvent s’agir d’une petite surface meublée. Pour ce type de location et pour éviter de perdre de l’argent du fait de difficultés à trouver un locataire, il est préférable de faire une acquisition proche des commodités (commerces, transport, pôle universitaire…).

 

Une acquisition dans l’ancien ou dans le neuf ? 

L’achat dans le neuf permet de bénéficier d’une résidence respectant les dernières normes de construction. Mais le prix au m² dans l’ancien est beaucoup plus abordable. De plus, les travaux, notamment ceux de rénovation énergétique, donnent droit à des subventions et viennent réduire les impôts sur les loyers dans le cadre du régime LMNP, grâce à la mise en place d’un plan d’amortissement (cf explication ci-dessous). Enfin, les travaux sont l’occasion d’optimiser l’espace et de revoir la configuration, afin d’adapter le bien à l’occupation par le propriétaire et par un locataire.

Astuce : si vous disposez de l’argent nécessaire, vous pouvez faire l’acquisition d’un immeuble de rapport ou d’une grande maison et transformer le bien immobilier en espace de coliving. Il s’agit d’appartements privatifs avec un accès à des espaces communs, comme une salle de sport, une buanderie, un jardin. Or, la location en coliving permet d’atteindre un excellent taux de rentabilité, parfois proche de 10%.

 

Louer une partie de sa résidence principale : quel bail signer ? 

 

La location saisonnière

Un contrat de location saisonnière ne peut pas être signé pour plus de 90 jours avec le même locataire. Pour être qualifiée de meublé de tourisme, cette location saisonnière doit être louée à usage exclusif du locataire et celui-ci ne doit pas en faire sa résidence principale. Attention en cas d’achat dans une copropriété, il faut vérifier que son règlement ne comprend pas une clause d’habitation exclusivement bourgeoise, une clause s’opposant à la présence d’un meublé de tourisme. De plus, dans certaines villes, comme Paris ou Lyon, une déclaration en mairie est obligatoire. Le numéro de déclaration doit apparaître sur l’annonce de mise en location et la durée maximale de la location est fixée à 120 jours par an.

 

Le bail meublé

Le bail meublé classique est conclu pour une durée d’un an avec tacite reconduction. Si le propriétaire veut récupérer son bien, il doit donner congé à son locataire 3 mois avant la date anniversaire. S’il ne veut pas s’engager pour un an, le propriétaire a la possibilité d’opter pour un bail étudiant d’une durée de 9 mois ou pour un bail mobilité d’une durée de 1 à 10 mois. Dans tous les cas, la partie du logement louée doit être décente, ce qui signifie notamment qu’elle doit avoir une superficie de 9m² minimum et être suffisamment équipée (loi Alur de 2014 et son décret d’application de 2015).

Astuce : la location meublée offre une meilleure rentabilité que la location nue, car les loyers sont plus élevés (de l’ordre de 10 à 15% voire même 20% en cas d’équipement avec un mobilier haut de gamme).

 

La location nue

Lorsque la configuration des lieux le permet, comme la dépendance d’une maison transformée en studio, le propriétaire a la possibilité de conclure un bail nu, pour une durée de 3 ans, avec tacite reconduction. Si le propriétaire souhaite récupérer son logement, il doit respecter un préavis de 6 mois.

Point d’attention : hors cas de la location saisonnière, le loueur doit annexer au contrat de location le dossier de diagnostic technique (DDT) comprenant le diagnostic de performance énergétique (DPE), même s’il occupe une partie du logement.

 

La fiscalité, en cas de combinaison achat de la résidence principale – location meublée

 

La possible exonération, en cas de location d’une chambre chez l’habitant

Les revenus tirés de la location d’une chambre meublée chez l’habitant sont exonérés d’impôt, si les conditions suivantes sont remplies :

  • Le logement doit constituer la résidence principale du bailleur, c’est-à-dire qu’il doit l’occuper au moins 8 mois par an. 
  • La ou les pièces louées doivent constituer un tout indissociable avec la résidence principale.
  • Les pièces louées doivent être la résidence principale du locataire ou une résidence secondaire, si le locataire est un saisonnier.
  • Le loyer doit être fixé selon des limites raisonnables définies par l’administration fiscale, soit 192 euros par m² en 2022 pour l’Ile-de-France et 142 euros pour les autres régions.

Attention : l’exonération d’impôt devrait prendre fin au 31 décembre 2023.

 

Le statut avantageux du Loueur en Meublé non Professionnel (LMNP) 

Les personnes effectuant leur premier investissement locatif en meublé bénéficient souvent du statut LMNP. En effet, ce statut est accordé aux propriétaires particuliers, dont les revenus locatifs ne dépassent pas 23.000 euros par an ou ne représentent pas plus de 50% des autres revenus du foyer.   En dessous de 72.600 euros de revenus locatifs, le loueur en LMNP bénéficie d’une réduction forfaitaire de 50% (régime micro-BIC contre 30% de réduction pour le régime micro-foncier de la location nue). En cas de location d’un meublé de tourisme, le seuil est porté à 176.200 euros par an et l’abattement est de 71%. Au-delà du plafond ou si le loueur en fait le choix, le régime réel s’applique. Les charges sont alors déductibles et un plan d’amortissement est mis en place. Il est ainsi fréquent que les impôts sur les revenus locatifs soient nuls, pendant 10-12 ans.

 

En tant que spécialiste des investissements immobiliers clés en main, nous vous accompagnons que vous fassiez un achat locatif traditionnel, l’achat d’un immeuble de rapport avec possibilité d’occuper un appartement… Notre chasseur immobilier va trouver le bien correspondant à vos besoins et à ceux des futurs locataires. Homme de terrain, il va étudier le marché pour s’assurer de la demande locative. De plus, nos partenaires (architecte, courtier, expert-comptable) mettent leurs compétences à votre service, pour aménager le bien, monter un dossier rassurant les banques, vous accompagner lors des déclarations d’impôts…