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LMNP vs LMP : Guide comparatif des statuts de loueur meublé

Vous avez sans doute déjà entendu parler de LMNP et de LMP, ces deux statuts fiscaux de la location meublée. Beaucoup pensent qu’il s’agit d’un simple seuil de recettes, sans mesurer toutes les conséquences qui suivent : cotisations, comptabilité, fiscalité plus complexe… Ce guide comparatif vous permet de mieux comprendre ces deux statuts pour maîtriser votre investissement.

Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

LMNP : la location meublée simplifiée pour les particuliers

Le Loueur en Meublé Non Professionnel, ou LMNP pour les intimes, est un statut fiscal destiné aux particuliers qui mettent en location un ou plusieurs logements meublés… sans pour autant en faire leur gagne-pain principal. Si votre activité principale se trouve ailleurs et que vos loyers meublés restent en-dessous des seuils que nous allons voir après, ce statut est pour vous.

Il permet de générer des revenus complémentaires tout en bénéficiant d’avantages fiscaux non négligeables, le tout sans les contraintes de déclaration et de cotisation des professionnels.

LMP : le développement d’une activité professionnelle

À l’inverse, le Loueur en Meublé Professionnel s’adresse à celles et ceux pour qui la location meublée est une activité à part entière. Elle a ses propres règles, ses propres charges sociales, et une fiscalité… disons, plus complexe. Si les seuils sont franchis (donc que les loyers plus conséquents), l’administration fiscale vous regarde avec un œil plus attentif évidemment.

Mais alors, comment savoir de quel côté de la frontière on se situe ? un bon tableau vaut mieux qu’un long discours.

Tableau comparatif : LMNP vs LMP

Entre LMNP et LMP, la frontière n’est pas qu’une question de montant des loyers perçus. Elle reflète une posture. Une manière de concevoir l’investissement locatif : complément ou métier à part entière.

Critères LMNP LMP
Nature de l’activité Non professionnelle Professionnelle
Recettes annuelles < 23 000 € OU < revenus du foyer > 23 000 € ET > revenus du foyer
Immatriculation RCS Non obligatoire Obligatoire
Régime fiscal Micro-BIC ou Réel Micro-BIC ou Réel
Déficits imputables Sur les seuls revenus locatifs Sur le revenu global
Plus-value à la revente Régime des particuliers Régime des professionnels
Affiliation à la Sécurité sociale Non Oui (SSI ou CIPAV)
Amortissement du bien Oui Oui

Dans la colonne de gauche, un complément bien optimisé. À droite, un investisseur qui a décidé d’en faire son métier avec tout ce que cela implique en charges et en obligations administratives.

Avantages et Inconvénients

Les différences entre LMNP et LMP sont à la fois fiscales, sociales et administratives. Voici une synthèse des points forts et des limites de chaque statut.

Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Avantages :

  • Gestion simplifiée : formalités allégées, obligations comptables réduites.
  • Fiscalité attractive : possibilité de choisir entre le régime micro-BIC (abattement forfaitaire de 50 %) et le régime réel (déduction des charges et amortissements).
  • Souplesse administrative : pas d’inscription obligatoire au registre du commerce.
  • Déficits reportables : les déficits constatés au réel sont reportables sur les loyers imposables des dix années suivantes.

Inconvénients :

  • Déficits non imputables sur le revenu global du foyer fiscal : ils restent cantonnés aux revenus locatifs imposables.
  • Plafond de recettes : au-delà de 23 000 euros ou si les recettes dépassent les revenus d’activité du foyer fiscal, le statut peut basculer vers le LMP.

Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Avantages :

  • Déductibilité étendue des déficits : les déficits sont imputables sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut réduire significativement l’impôt dû.
  • Exonération possible des plus-values : après 5 ans d’activité et sous conditions, la plus-value à la revente peut être exonérée.
  • Statut reconnu : l’activité est considérée comme professionnelle, ce qui peut faciliter certaines démarches (prêts, investissements en société, etc.).

Inconvénients :

  • Affiliation obligatoire à la Sécurité sociale des indépendants (SSI ou CIPAV) : engendre des cotisations sociales, même en l’absence de bénéfices.
  • Obligations comptables renforcées : tenue d’une comptabilité complète, déclaration à l’URSSAF, bilan annuel.
  • Exposition au risque de requalification : une vigilance accrue est requise sur le plan fiscal et social.

Conditions d’Éligibilité

L’attribution du statut LMNP ou LMP dépend de critères strictement définis, principalement liés aux recettes perçues et à la nature de l’activité.

Statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel)

Pour être considéré comme LMNP, une des deux conditions doivent être respectées : les recettes annuelles doivent être inférieures à 23 000 euros OU inférieures aux revenus du foyer fiscal (salaires, bénéfices professionnels, etc.).

Le bailleur n’a pas besoin d’être inscrit au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS). La déclaration d’activité s’effectue via le portail en ligne de l’INPI pour une prise en compte fiscale.

Statut LMP (Loueur en Meublé Professionnel)

Le statut LMP est attribué lorsque deux conditions cumulatives sont réunies : Les recettes locatives annuelles sont supérieures à 23 000 euros et supérieures aux revenus du foyer fiscal.

Dans ce cas, l’inscription au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS) devient obligatoire, attestant du caractère professionnel.

Les recettes s’entendent toutes taxes comprises, y compris les charges éventuellement refacturées au locataire. Le seuil s’apprécie sur l’année civile complète, du 1er janvier au 31 décembre, même si le bailleur opte pour une clôture d’exercice décalée.

Impacts Fiscaux

Le statut LMNP ouvre deux régimes fiscaux :

  • Micro-BIC : un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les loyers déclarés, sans possibilité de déduire les charges réelles ni d’amortir le bien.
  • Régime réel : permet de déduire l’ensemble des charges (intérêts d’emprunt, assurances, frais de gestion, etc.) et surtout d’amortir le bien immobilier et le mobilier, réduisant mécaniquement le revenu imposable.

En LMNP, la plus-value en cas de revente est imposée selon le régime des particuliers : exonération progressive après 22 ans pour l’impôt sur le revenu, et après 30 ans pour les prélèvements sociaux.

Mais attention : les revenus locatifs relèvent des revenus du capital. Ils sont donc soumis aux prélèvements sociaux (17,2 %) en plus de l’impôt, ce qui peut peser sur la rentabilité nette, surtout si l’amortissement ne suffit plus à neutraliser les recettes imposables.

Le régime LMP, en tant qu’activité professionnelle, permet :

  • D’imputer les déficits sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui peut alléger fortement l’imposition générale.
  • De bénéficier, sous certaines conditions, d’une exonération totale de plus-value après 5 ans d’activité et après 90 000 euros de recettes en moyenne sur deux années consécutives.
  • De continuer à amortir le bien et à déduire les charges, comme en LMNP.

En contrepartie, les loyers sont considérés comme des revenus professionnels. Ils impliquent donc une affiliation obligatoire à un régime de Sécurité sociale des indépendants (SSI ou CIPAV selon les cas), avec des cotisations sociales variables, souvent supérieures aux prélèvements sociaux du LMNP.

Et l’IFI dans tout ça ?

Les biens loués meublés peuvent, sous conditions, échapper à l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) en LMP mais pas en LMNP.

  • En LMNP, le bien est généralement inclus dans l’assiette IFI.
  • En LMP, il peut être exonéré, à condition que l’activité soit exercée à titre principal, que le bailleur en tire l’essentiel de ses revenus, et qu’il soit inscrit au RCS. Il faut également pouvoir démontrer un caractère réellement professionnel (ce qui implique notamment la gestion active et non déléguée du bien).

Différences administratives

Derrière le choix entre LMNP et LMP, il ne s’agit pas seulement de fiscalité ou de montant des recettes : la gestion administrative diffère sensiblement, et peut peser sur le temps et les coûts de gestion de votre investissement.

Sous le statut LMNP, la tenue de comptabilité est relativement allégée, surtout si vous optez pour le régime Micro-BIC. Dans ce cas, vos obligations se limitent à une simple déclaration fiscale des loyers. En revanche, si vous choisissez le régime réel, la comptabilité devient plus rigoureuse : il faut alors établir un bilan, un compte de résultat, et gérer les amortissements, ce qui nécessite souvent l’aide d’un expert-comptable. Cette comptabilité plus détaillée demande un investissement en temps et en coûts, mais permet aussi une meilleure optimisation fiscale.

Le statut LMP s’inscrit dans une logique professionnelle stricte. La tenue d’une comptabilité complète, conforme aux normes des entreprises, est obligatoire dès le départ. Vous devez produire un ensemble de documents comptables, dont le journal des opérations, le grand livre et les comptes annuels. Cette exigence administrative plus lourde reflète le fait que vous êtes considéré comme un professionnel de la location meublée, avec toutes les responsabilités que cela implique.

Au-delà de la comptabilité, l’adhésion à un Centre de Gestion Agréé (CGA) constitue un point clé, surtout en régime réel. Que vous soyez LMNP ou LMP, cette adhésion est vivement recommandée pour éviter une majoration automatique de 20 % de votre résultat imposable. Elle vous apporte aussi un accompagnement précieux dans vos démarches fiscales et une meilleure maîtrise de votre gestion locative.

Passage de LMNP à LMP (et inversement)

Le passage du statut LMNP au statut LMP n’est pas automatique dès lors que vous franchissez un seul critère, mais répond à une double condition cumulative. Pour devenir Loueur en Meublé Professionnel, il faut en effet que vos loyers annuels dépassent 23 000 € et qu’elles soient supérieures à vos autres revenus professionnels.

Ce double seuil est strictement contrôlé par l’administration fiscale, et ce n’est que lorsque ces deux conditions sont simultanément remplies que le changement de statut s’opère. Ce passage implique alors une inscription obligatoire au Registre du Commerce et des Sociétés (RCS), avec toutes les obligations afférentes.

Inversement, il est possible de revenir du statut LMP au statut LMNP si les recettes locatives annuelles redescendent en dessous des seuils requis. Dans ce cas, la désinscription du RCS est nécessaire, ce qui entraîne un retour à des obligations administratives et fiscales allégées.

Il existe également des stratégies pour rester sous le régime LMNP, notamment en limitant ou lissant ses recettes, ou pour optimiser le passage vers le statut LMP en anticipant les impacts fiscaux et sociaux. Par exemple, certains investisseurs choisissent de fractionner leurs locations entre plusieurs entités pour gérer au mieux les seuils ou utilisent des régimes fiscaux adaptés au LMP pour tirer parti des déficits imputables sur le revenu global.

Passer par la création d’une Société Civile Immobilière (SCI) peut offrir une solution intéressante lorsque les limites du régime LMNP sont atteintes. La SCI, souvent utilisée en complément ou en alternative au statut de loueur meublé, permet d’optimiser la gestion patrimoniale et fiscale de plusieurs biens. Elle offre des leviers spécifiques en matière de transmission, d’imposition et de structuration, notamment lorsque le nombre de logements en location meublée se multiplie ou que les revenus locatifs dépassent certains seuils.

Pourquoi passer directement à la SCI après avoir atteint le plafond du LMNP

Le régime LMNP est souvent privilégié par les particuliers en raison de sa simplicité et de ses avantages fiscaux. Toutefois, ce régime est conditionné au respect d’un plafond de recettes locatives. Lorsqu’on dépasse ce seuil, le passage automatique au statut LMP peut entraîner des contraintes plus lourdes. Dans ce contexte, il est judicieux de consulter un expert-comptable pour choisir la solution la plus adaptée à votre situation.

Souvent, créer une Société Civile Immobilière (SCI) constitue une alternative pertinente au statut LMP. La SCI est particulièrement recommandée lorsque l’objectif est de gérer un patrimoine immobilier à plusieurs, de faciliter la transmission, ou de structurer un portefeuille immobilier important.

Cependant, ce choix présente aussi des limites. Si la location meublée devient l’activité principale de la SCI, elle bascule automatiquement à l’impôt sur les sociétés, modifiant alors profondément la fiscalité avec notamment un risque de double imposition. Cette situation fait perdre certains avantages fiscaux propres au LMNP, notamment en matière de plus-value et d’imputation des déficits.

Exemples chiffrés et cas pratiques

Prenons l’exemple de M. Durand, qui perçoit chaque année 25 000 € de loyers meublés et 35 000 € de revenus salariaux. Bien que ses recettes dépassent le seuil de 23 000 €, elles restent inférieures à ses autres revenus. Dans cette situation, il conserve le statut LMNP.

À l’inverse, Mme Martin reçoit 30 000 € de loyers meublés et 20 000 € de salaires. Ici, les loyers excèdent à la fois le seuil de 23 000 € et ses revenus professionnels. Elle bascule donc automatiquement sous le statut LMP. Dans ce cas, on pourrait envisager la création d’une SCI.

Enfin, M. et Mme Lefèvre perçoivent ensemble 22 000 € de loyers alors qu’ils n’ont que 15 000 € de revenus par ailleurs, un montant inférieur au seuil de 23 000 €. Ils peuvent donc continuer à bénéficier du régime LMNP.

FAQ

Quel statut est le plus avantageux pour mon investissement ?

La location meublée en LMNP est idéale pour une gestion simple et une fiscalité allégée. Vous basculez automatiquement en LMP si vous dépassez les plafonds de revenus. S’il y a un choix à faire c’est avec la création d’une SCI.

Quelles sont les conditions pour être LMNP ou LMP ?

Le LMNP s’applique si vos recettes locatives sont inférieures à 23 000 € et à vos autres revenus. Le LMP s’applique si elles dépassent 23 000 € et sont supérieures à vos autres revenus.

Comment passer de LMNP à LMP et vice versa ?

Le passage dépend du dépassement des seuils de recettes et nécessite une inscription ou radiation au registre du commerce et des sociétés.

Quels sont les plafonds de rentrées locatives pour LMNP ?

Le plafond est de 23 000 € par an, hors charges, ou doit rester inférieur à vos autres revenus professionnels.

Quels impacts fiscaux dois-je considérer pour chaque statut ?

Le LMNP bénéficie d’une fiscalité allégée. Le LMP impose des cotisations sociales mais permet d’imputer les déficits sur le revenu global et offre des exonérations de plus-value sous conditions.

Conclusion

La distinction entre LMNP et LMP dépend essentiellement de l’ampleur de vos investissements si vous décidez d’en faire une activité ou un complément de revenu. Le basculement de l’un vers l’autre ne relève pas d’un choix. Il s’impose automatiquement dès lors que vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et constituent la majeure partie de vos revenus. Pour les particuliers souhaitant éviter de basculer dans une activité professionnelle, la création d’une SCI est souvent une bonne alternative. Elle offre davantage de souplesse dans la gestion et la transmission de votre patrimoine immobilier.

Chez ImAvenir, nous accompagnons principalement les particuliers souhaitant investir en LMNP ou via une SCI. Nous vous accompagnons à chaque étape pour choisir la structure la mieux adaptée à votre profil, vos objectifs et votre fiscalité. Grâce à notre expertise, nous optimisons votre projet en alliant sécurité, performance et simplicité administrative.

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