Régime fiscal de la location meublée

Les régimes fiscaux de la location meublée

La location meublée relève du régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non des revenus fonciers. Ce statut permet de bénéficier de mécanismes avantageux, tels que la déduction des charges et l’amortissement comptable des biens.

Conditions d’éligibilité

Pour louer un bien en meublé, il est impératif de respecter certaines conditions. Le logement doit être équipé de mobilier essentiel, conformément au décret n°2015-981, et l’inventaire du mobilier doit être annexé au bail. Voici les équipements obligatoires :

• Literie complète : matelas, oreillers et couette.
• Occultations dans les chambres : rideaux ou volets.
• Plaques de cuisson.
• Four ou micro-ondes : un micro-ondes seul peut suffire, notamment dans les petits studios (idéal pour Paris).
• Réfrigérateur avec compartiment congélation.
• Vaisselle et ustensiles de cuisine.
• Table et sièges.
• Rangements : penderie ou étagères.
• Éclairage : au moins une lampe.
• Matériel de nettoyage adapté : balai, serpillière ou aspirateur (hors produits consommables).

Statuts fiscaux : LMNP ou LMP

Une fois ces conditions remplies, votre statut fiscal dépend de l’importance de votre activité. Il existe deux régimes distincts :

1. Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP)

Pour obtenir ce statut de location meublée non professionnelle, vous devez respecter les deux conditions suivantes :

• Vos revenus locatifs annuels ne doivent pas dépasser 23 000 €.
• Ces revenus doivent représenter moins de 50 % des revenus du foyer fiscal.

2. Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

Si l’une de ces deux conditions n’est plus remplie, vous basculez automatiquement en LMP. Ce statut est déterminé au niveau du foyer fiscal et s’applique à l’ensemble des locations meublées du foyer.

Dès que vous possédez deux ou trois biens, il peut être judicieux de créer une Société Civile Immobilière (SCI). Ce montage présente plusieurs avantages :

• Il vous évite de passer sous le statut de loueur professionnel lorsque vos recettes dépassent le seuil autorisé.
• Il optimise l’imposition sur votre patrimoine.
• Il facilite la transmission de vos biens immobiliers.

Quel régime choisir en location meublée : réel ou micro-BIC ?

Le choix entre le régime réel et le régime micro-BIC dépend de vos priorités : simplicité ou optimisation fiscale.

Le régime micro-BIC en location meublée

Avec le régime micro-BIC, vos revenus locatifs bénéficient d’un abattement automatique de 50 % sur le montant imposable. Ce régime est particulièrement adapté si :

• Vous débutez dans la location meublée.
• Vous recherchez une gestion simple sans tenir de comptabilité détaillée.
• Vous ne souhaitez pas recourir à un expert-comptable.

Idéal pour les investisseurs qui privilégient la simplicité, ce régime peut toutefois limiter la rentabilité fiscale.

Le régime réel en location meublée

Le régime réel demande une comptabilité détaillée mais offre des avantages fiscaux bien supérieurs. Il permet de déduire de nombreuses charges sur les recettes de location imposables, notamment :

• Les frais d’entretien et de réparation.
• L’amortissement des meubles et du bien immobilier.
• Les impôts locaux.
• Les frais de gestion et d’assurance.
• Les intérêts d’emprunt.

Résultat : vous réduisez considérablement votre base imposable. Si vous visez une fiscalité optimisée, le régime réel est généralement plus avantageux que le micro-BIC, même pour des revenus locatifs modestes.

Quelle limite pour votre choix en location meublée ?

Bien que l’on mentionne souvent une limite de 77 700 € de revenus locatifs pour basculer automatiquement au régime réel, celle-ci ne s’applique pas directement en statut LMNP (Location Meublé Non Professionnel). En effet, ce statut vous limite déjà à 23 000 € de revenus locatifs par an.

Le choix dépend donc principalement de votre stratégie :

• Privilégier la simplicité avec le micro-BIC, même au prix d’une fiscalité moins avantageuse.
• Opter pour le régime réel si vous êtes prêt à gérer une comptabilité plus complexe ou à faire appel à un expert-comptable, pour maximiser la rentabilité de votre investissement.

Calcul de l’impôt pour la location meublée

En tant que bailleur d’un bien meublé, plusieurs taxes et impôts s’appliquent :

• Impôt sur le revenu
• Prélèvements sociaux
• Taxe foncière (et ses taxes accessoires)
• Cotisation foncière des entreprises (CFE), dans certains cas
• Cotisations sociales (pour les loueurs en meublé professionnels)

L’objectif est de réduire votre revenu imposable, ce qui diminue le montant de l’impôt dû. Concentrons-nous sur l’impôt sur le revenu et son calcul en fonction des régimes fiscaux avant d’aborder les autres prélèvements (prélèvements sociaux, la taxe foncière, et la CFE).

Au régime micro-BIC

Le régime micro-BIC offre un abattement forfaitaire de 50 % sur vos revenus locatifs imposables.

• Cet abattement couvre l’ensemble des charges liées à votre bien.
• Aucune charge ne peut être déduite en complément.
• Le revenu imposable correspond aux revenus locatifs déclarés, diminués de cet abattement.

Ce montant est ensuite intégré à vos autres revenus dans votre déclaration fiscale et soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

Régime réel : déduction des charges et optimisation fiscale

Le régime réel permet de déduire une multitude de charges, ce qui réduit votre revenu imposable. Voici les principales charges déductibles :

Charges liées à l’exploitation du bien

• Frais de gestion locative.
• Assurances : propriétaire non occupant (PNO), garantie loyers impayés.
• Frais de comptabilité.
• Charges de copropriété : uniquement celles non récupérables auprès du locataire.

Charges financières

• Intérêts d’emprunt.
• Frais de dossier bancaire.
• Assurance emprunteur.
• Taxe foncière : hors taxe d’enlèvement des ordures ménagères (cette dernière étant récupérable auprès du locataire).
• Cotisation foncière des entreprises (CFE) pour les loueurs professionnels (LMP).

Charges d’entretien et de réparation

• Entretien courant : travaux pour maintenir le bien en bon état (peinture, plomberie, électricité).
• Réparations : travaux non liés à la construction ou l’agrandissement.
• Achat de mobilier : meubles, équipements et électroménagers nécessaires pour louer en meublé (amortissables, non directement déductibles).
• Fournitures et équipements : linge de maison, vaisselle, ustensiles, etc.

Déficits fonciers : report et imputation

En cas de déficit, c’est-à-dire que vous avez déduit plus de charges que vous n’avez perçu de loyer, les règles de report diffèrent selon votre statut :

• Location meublée non professionnelle (LMNP) : les déficits sont reportables sur les revenus locatifs de même nature pendant 10 ans.
• Location meublée professionnelle (LMP) : les déficits sont imputables sur le revenu global, sans limitation de montant. Si le revenu global est insuffisant, le déficit peut être reporté pendant 6 ans.

Le calcul des amortissements

L’amortissement est l’un des atouts majeurs de la location meublée. Il s’agit d’une charge comptable permettant de constater la perte de valeur théorique d’un bien immobilier, du mobilier ou des travaux au fil du temps.

Contrairement aux charges traditionnelles, l’amortissement ne génère aucune sortie de trésorerie. Pourtant, il réduit efficacement le revenu imposable. Grâce à ce mécanisme, il est possible de ne pas payer d’impôts sur vos revenus locatifs pendant environ 10 ans en moyenne.

Pour calculer les amortissements, en pratique on décompose la valeur du bien et des équipements en plusieurs catégories. Chacune a sa durée d’amortissement et son taux annuel :

Comment déclarer les recettes d’un appartement meublé ?

Une fois les mécanismes fiscaux et les options d’imposition explorés, passons à la pratique. Voici comment déclarer vos revenus issus de la location meublée et enregistrer votre choix d’imposition.

Première étape pratique : enregistrer votre activité

Vous devez déclarer votre activité de location meublée sur le portail de l’INPI (Institut national de la propriété industrielle) dans les 15 jours suivant le début de votre tout premier contrat de location. Lors de la déclaration de votre activité de location meublée, vous pouvez indiquer le régime fiscal choisi.

• L’article 7 de la loi n°2021-1900 (loi de finances 2022) a étendu le délai pour opter pour le régime réel jusqu’à la date limite de dépôt de la déclaration de revenus (formulaire n° 2042) pour l’année de début d’activité.
• Vous pouvez également opter pour le régime réel en déposant une déclaration de résultat n° 2031 (et ses annexes), dématérialisée, au plus tard le 2e jour ouvré de mai.

Formalité administrative pour le régime micro-bic

Le régime micro-BIC ne nécessite que peu de démarches :

• Lors de la déclaration de votre activité de location meublée sur le site de l’INPI, sélectionnez cette option.
• Lors de votre déclaration annuelle, indiquez simplement le montant total des loyers perçus, charges locatives incluses.
• L’administration fiscale applique automatiquement un abattement de 50 % sur vos revenus locatifs imposables.

Une solution rapide et accessible, bien qu’elle limite les possibilités d’optimisation fiscale.

Déclaration au régime réel

Le régime réel impose une gestion comptable rigoureuse, conforme aux normes légales :

• Tenue de comptabilité : Respect du code du commerce et du plan comptable général, nécessitant généralement l’aide d’un expert-comptable.
• Déclarations fiscales : Vous devez transmettre une déclaration de résultat n° 2031 accompagnée de ses annexes : bilan, compte de résultat, tableaux d’immobilisations et d’amortissements.

La liasse fiscale doit être déposée selon votre situation :

• Un seul logement : Au service des impôts de la localisation du bien loué.
• Plusieurs logements : Au service des impôts des entreprises correspondant à votre résidence principale.

Une organisation stricte mais avantageuse pour optimiser vos revenus locatifs.

Conseils pour bien déclarer et ne pas payer d’impôts

Quelques stratégies permettent de limiter, voire d’éviter, de payer des impôts sur vos revenus locatifs en meublé :

• Passer au régime réel : le régime micro-BIC ne permet pas de déduction des charges et des amortissements, vous pairez donc forcément des impôts.
• Faire appel à un expert-comptable : La gestion des amortissements est essentielle pour réduire efficacement votre revenu imposable.
• Conserver toutes les factures : Ces documents justifient vos charges déductibles et sont indispensables pour optimiser votre déclaration.

Après avoir abordé l’impôt sur le revenu, d’autres prélèvements fiscaux méritent également votre attention pour une gestion complète de votre fiscalité locative.

Autres prélèvements en complément de l’impôt sur le revenu

Les différentes taxes applicables aux locations meublées

Vous exonéré de TVA en location meublée, que vous soyez professionnel ou non. Toutefois, si vous proposez des services para-hôteliers (comme le petit déjeuner, le ménage, la réception ou le linge de maison) ou louez dans une résidence avec services (résidence de tourisme, EHPAD, résidence étudiante), vous devrez appliquer la TVA à 10% sur les loyers perçus et la reverser au Trésor Public.

La taxe foncière est une taxe locale annuelle, due en septembre, calculée en fonction de la valeur locative de votre bien et du taux appliqué par votre commune. Ce montant est à votre charge et ne peut être récupéré auprès du locataire.

Concernant la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE), même si vous êtes Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), vous devez la payer chaque année. Elle est calculée selon un taux local, en fonction de votre activité de location meublée.

La Cotisation sur la Valeur Ajoutée des Entreprises (CVAE) est rarement applicable aux loueurs meublés, sauf si vos revenus locatifs dépassent 152 500 € par an et que vous êtes soumis à la CFE. Bien qu’initialement prévue pour être supprimée en 2024, la CVAE est maintenue jusqu’en 2027.

Prélèvements sociaux

Les prélèvements sociaux sur les revenus locatifs s’élèvent à un taux global de 17,2 % (comprenant la CSG à 9,2 %, la CRDS à 0,5 %, et le prélèvement de solidarité à 7,5 %). Ce taux est appliqué sur le revenu net, c’est-à-dire sur les recettes après abattement si vous êtes sous un régime forfaitaire (micro-foncier ou micro-entreprise) ou après charges si vous relevez du régime réel.

En Location Meublée Professionnelle (LMP), vous n’êtes pas doublement taxé sur les prélèvements sociaux. Cependant, vous devez vous acquitter des cotisations sociales, calculées sur les bénéfices dégagés par l’activité. Même si votre activité génère un déficit, vous devrez payer une cotisation minimale de 1 162 €. Ces cotisations sont calculées lors de la liasse fiscale annuelle et leurs provisions sont intégrées au moment où vous l’établissez.

Quelle imposition en cas de vente du logement ?

Les plus-values réalisées en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont imposées comme des plus-values des particuliers, similaires à celles des revenus fonciers.

La plus-value est la différence entre le prix de cession (prix de vente) et le prix d’acquisition (prix d’achat). Toutefois, les dépenses déjà déduites pour déterminer vos revenus ne peuvent pas être ajoutées au prix d’acquisition pour le calcul de la plus-value. De même, les amortissements appliqués lors de la détermination du résultat imposable ne sont pas réintégrés dans ce calcul.

Ensuite, la plus-value peut être réduite grâce à des abattements pour durée de détention :

• 6 % pour chaque année au-delà de la 5 années jusqu’à la 21ème année ;
• 4 % pour la 22ème année de détention.

Ainsi, après 22 années de détention, l’exonération d’impôt sur le revenu pour la plus-value de cession immobilière est acquise.

Pour les prélèvements sociaux, le calcul prend en compte un abattement différent :

• 1,65 % par an au-delà de la 5 années jusqu’à la 21ème année ;
• 1,60 % pour la 22ème année de détention ;
• 9 % par an au-delà de la 22ème année.

L’exonération des prélèvements sociaux intervient donc après 30 ans de détention du bien.

Conclusion

En conclusion, pour maximiser la rentabilité de votre investissement locatif, il est impératif de privilégier le régime réel. Il permet de déduire de nombreuses charges, optimisant ainsi vos revenus fonciers et réduisant votre imposition. Une gestion fiscale bien pensée peut transformer une opération qui semblait à peine rentable en un projet hautement performant.

Chez ImAvenir, nous comprenons l’importance de ces choix fiscaux. C’est pourquoi nous vous accompagnons tout au long de votre parcours d’investisseur locatif, en vous offrant une expertise pointue pour optimiser la rentabilité de vos projets.