Encadrement des loyers à Paris

Qu’est-ce que l’encadrement des loyers à Paris ?

L’encadrement des loyers à Paris impose au propriétaire une limite de loyer à ne pas dépasser dans les zones où l’offre de logement est insuffisante par rapport à la demande (zone tendue). Cette limite est fixée par le loyer de référence, lui-même défini par arrêté préfectoral.

Cette mesure avait d’abord été prévue dans la loi Alur de 2014 puis transformée en dispositif expérimental pour une durée de 5 ans par l’article 140 de la loi Élan en novembre 2018. Ce dispositif a depuis été prolongé de 3 ans en février 2022 et va probablement être reconduit après la publication des rapports d’impact. L’objectif est de faciliter l’accès au logement dans les zones tendues et d’éviter une hausse trop importante des loyers. Le montant des loyers de référence est tout de même raisonnable et permet des marges intéressantes pour les investisseurs.

Quel est le loyer de référence à Paris ?

Les loyers de référence dans la ville de Paris sont entrés en vigueur pour la première fois en juillet 2019 puis ont été renouvelés annuellement sur tout le territoire intra-muros par le préfet de la région. Il opère une distinction entre la location meublée et la location vide en fonction de l’année de construction, du nombre de pièces et du quartier.

Pour connaître le loyer de référence de votre bien, vous pouvez :

• Consulter la grille des loyers sur l’arrêté préfectoral de juin 2022
• Utiliser le simulateur d’encadrement des loyers de la DRIHL

La ville de Paris est découpée en 80 quartiers administratifs, eux-mêmes qui se répartissent en 14 secteurs qui appliquent chacun un loyer de référence et un loyer de référence majoré ou minoré différent :

• Secteur 1 – Saint-Thomas-d’Aquin, Invalides, Gros-Caillou, École-Militaire, Notre-Dame-des-Champs
• Secteur 2 – Champs-Élysées, Madeleine, Faubourg du Roule, Chaussée d’Antin, Gaillon, Palais Royal, Place Vendôme, Saint-Merri, Arsenal, Notre-Dame, Odéon, Monnaie, Saint-Germain-des-Prés
• Secteur 3 – Muette, Porte Dauphine, Chaillot, Europe
• Secteur 4 – Vivienne, Mail, Bonne Nouvelle, Sainte-Avoie, Arts-et-métiers, Enfants-rouges, Archives, Saint-Gervais, Saint-Victor, Sorbonne, Val de Grâce
• Secteur 5 – Saint-Vincent de Paul, Rochechouart, Saint-Georges, Faubourg Montmartre, Porte Saint-Denis, Halles, Croulebarbe, Montparnasse
• Secteur 6 – Ternes, Plaine Monceau, Necker
• Secteur 7 – Auteuil, Grenelle, Javel
• Secteur 8 – Saint-Lambert
• Secteur 9 – Grandes carrières, Clignancourt, Picpus
• Secteur 10 – Batignolles, Saint-Ambroise, Sainte-Marguerite, Salpêtrière, Jardin de plantes
• Secteur 11 – Épinettes, Goutte d’or, Porte Saint-Martin, Belleville, Folie-Méricourt, Quinze-Vingts, Parc de Montsouris
• Secteur 12 – Maison Blanche, Plaisance
• Secteur 13 – La Chapelle, Pont-de-Flandre, Villette, Amérique, Saint-Fargeau, Charonne, Gare
• Secteur 14 – Combat, Père Lachaise, Bel-Air, Bercy

Comment calculer le loyer maximum applicable à Paris ?

Le loyer maximum applicable se calcule en multipliant la surface habitable par le loyer de référence. Le résultat obtenu vous donne le montant du loyer maximum hors charges.

Attention la surface habitable est différente de la surface Carrez. La surface habitable s’entend au sens de la loi Boutin, c’est-à-dire la surface de plancher habitable (on ne tient pas compte de la cave, des remises ou des combles qui peuvent être inclus dans la surface Carrez).

Est-il possible de dépasser l’encadrement des loyers ?

Sans même dépasser l’encadrement des loyers, la location meublée est déjà plus avantageuse. Elle permet d’augmenter le loyer de 13% par rapport à la location nue.

Il est ensuite possible d’appliquer un complément de loyer en fonction des caractéristiques du logement. Ce complément de loyer n’a pas de limite mais il doit être justifié. La jurisprudence du tribunal de Paris nous permet de connaître les cas de figure qui justifient un complément de loyer exceptionnel :

• Un niveau de confort supérieur à la moyenne du secteur
• Une vue sur un monument ou la proximité avec un quartier dynamique
• Des travaux récents qui permettent d’atteindre une classe énergétique E minimum

En revanche, il est interdit d’appliquer un complément de loyer si :

• les sanitaires ne sont pas dans le logement ;
• il existe des problèmes d’humidité, infiltration, inondation ou moisissures ;
• l’évacuation des eaux ne fonctionne pas correctement ;
• la classe énergétique du DPE est en F ou en G et l’étanchéité des fenêtres est insuffisante ;
• il y a un vis-à-vis de moins de dix mètres ou une mauvaise luminosité.

Comment appliquer, sur votre bail, la législation sur le loyer de référence ?

En tant que bailleur, vous venez donc de calculer le loyer que vous pouviez exiger à vos locataires. Il faut désormais appliquer la législation dans le contrat de location. Différentes situations se présentent à vous.

Lors de la première mise en location

Le contrat de location doit préciser le loyer de référence et le loyer de référence majoré même si le loyer appliqué est inférieur. Si le propriétaire demande un complément de loyer, il doit indiquer son montant et le justifier (équipements, travaux ou vue exceptionnelle). Il faut donc conserver vos factures de travaux ou d’achat d’équipement pour éviter les litiges.

A l’arrivée d’un nouveau locataire (relocation)

Lors d’une nouvelle mise en location ou à la signature d’un nouveau bail, le propriétaire doit indiquer le loyer du précédent locataire (si la signature du nouveau bail intervient dans un délai de moins de 18 mois). Il doit donc justifier toute hausse de loyer par écrit directement dans le nouveau bail.

Pour le renouvellement d’un bail

Le loyer peut faire l’objet d’une réévaluation une fois par an en fonction de l’indice de référence des loyers (IRL) dans les limites du loyer de référence majoré. C’est l’évolution de cet indice, publié au niveau national chaque trimestre par l’INSEE, qui sert de base pour calculer la hausse de loyer autorisée.

Consulter l’INSEE pour connaître l’indice de référence des loyers

Le calcul selon le site de l’administration française est le suivant : Nouveau loyer = Loyer en cours X IRL du trimestre à date / IRL de l’année précédente

Vous pouvez aussi utiliser le calculateur de révision de loyer de l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement)

Il est possible de dépasser l’augmentation encadrée par l’indice de référence des loyers si :

• Le loyer a été sous-évalué par rapport au loyer moyen pour le même type de logements dans la même ville et la même zone
• Des travaux importants ont été réalisés pour augmenter le confort et l’isolation du logement
• Le propriétaire doit conserver les études de loyer sur les logements alentour ou les factures de travaux le cas échéant pour éviter tout litige ou action en justice ultérieurement.

Quelles sont les sanctions en cas de non-respect ?

Si le contrat de location ne mentionne pas les informations réglementaires, le locataire a un mois après la date de prise d’effet du bail pour demander de régulariser la situation. Sans réponse du bailleur dans un délai d’un mois, le locataire a 3 mois à partir de la réception du courrier par le propriétaire pour saisir le Juge contentieux protection du Tribunal de Paris. Il a également 3 mois pour contester le complément de loyer s’il estime qu’il est injustifié.

Le Tribunal peut exiger la mise en conformité du bail et de rembourser le trop-perçu. Si le propriétaire ne se met pas en conformité, il encourt une amende de 5 000€.

Se faire accompagner pour appliquer le meilleur loyer sans risque

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