L’interdiction de louer des passoires thermiques
L’interdiction de louer un logement énergivore fait partie des propositions de la Convention Citoyenne pour le Climat. Cette proposition a été mise en application par un décret publié le 13 janvier 2021 au journal officiel. Ce décret définit la notion de passoire thermique et fixe les étapes de l’interdiction de location des logements mal isolés.
Le diagnostic de performance énergétique
Le DPE (Diagnostic de Performance Energétique) est obligatoire en cas de vente d’un logement (DPE vente) et en cas de location dépassant 4 mois par an (DPE location). Établi par un professionnel certifié, le DPE donne une estimation de la consommation d’énergie et des taux d’émission de gaz à effet de serre de l’habitation. Ces consommations sont représentées par deux étiquettes comprenant 7 classes, la classe A étant destinée aux logements avec la meilleure performance.
À savoir : une réforme du DPE est entrée en vigueur le 1er juillet 2021 dans le prolongement de la loi Elan de 2018. La performance d’un logement est calculée désormais selon une méthode uniformisée et plus d’après les factures. Les DPE vierges pour les habitations inoccupées ne sont donc plus d’actualité.
La définition d’un logement énergivore
Les logements considérés comme des passoires thermiques sont classés F et G par les DPE. Leur consommation énergétique dépasse les 330 kWh/m²/an.
L’interdiction de louer une passoire thermique
L’isolation contribue à rendre un logement décent. C’est pourquoi une interdiction progressive de louer les biens immobiliers les plus énergivores est prévue :
- À partir du 1er janvier 2023, interdiction de louer un bien classé G, c’est-à-dire ayant une consommation énergétique supérieure à 450 kWh/m²/an.
- En 2025, application de nouveaux seuils de consommation énergétique.
- À l’horizon 2028, interdiction de louer les biens classés F soit ceux ayant actuellement une consommation supérieure à 330 kWh/m²/an.
Comment profiter de la loi sur les logements mal isolés, pour investir dans l’immobilier
La loi sur les logements isolés est perçue comme une contrainte supplémentaire pour les bailleurs. Pourtant, elle peut devenir une opportunité pour l’investisseur immobilier à la recherche d’un bon rendement locatif.
Des opportunités à l’achat
Les propriétaires de biens mal isolés n’ont pas toujours l’envie ou les moyens d’entamer une rénovation énergétique. Ils sont donc incités à les vendre, avant qu’ils deviennent inlouables. Pour cela, ils sont prêts à appliquer une décote.
Le chasseur d’immobilier va s’intéresser à ces biens et étudier l’environnement (proximité des transports en commun, des commerces, état de la copropriété…) ainsi que la demande locative dans le secteur. L’architecte partenaire de notre agence d’investissement clé-en-main va, quant à lui, s’assurer que les travaux d’isolation sont réalisables techniquement et financièrement. Le chasseur immobilier va alors négocier l’achat de ce bien pour le compte de l’investisseur.
À noter : les appartements les plus mal isolés sont souvent des appartements situés en centre-ville. Or, dans de nombreuses communes, les locataires sont à la recherche d’un appartement avec une telle localisation du fait de la proximité des commodités. Le risque de vacances locatives est ainsi réduit pour les biens situés en cœur de ville.
Une rénovation thermique bien menée
Pour le compte de l’investisseur, ImAvenir peut mobiliser son architecte partenaire et une équipe d’artisans qualifiés, afin d’assurer une meilleure isolation du logement. Ces travaux de rénovation peuvent s’accompagner d’un réaménagement de l’espace destiné à optimiser les m², comme la transformation d’un studio en T2.
Astuce : un appartement rénové attire les locataires prêts à payer plus pour un bien de qualité.
Les aides à la rénovation énergétique
Différentes aides à la rénovation énergétique pour les propriétaires-bailleurs sont disponibles :
- La prime énergie versée par les fournisseurs d’énergie dans le cadre du dispositif CEE (Certificat d’Economie d’Energie).
- MaPrimeRénov’ venue remplacer le crédit d’impôt transition énergétique.
- La TVA réduite à 5,5% au lieu de 10% pour les travaux de rénovation classique et de 20% pour les travaux dans le neuf.
- L’éco-PTZ c’est-à-dire l’écoprêt à taux zéro.
Le + : les travaux de rénovation thermiques augmentent la rentabilité de la location et sont déductibles des revenus locatifs. De plus, l’achat d’un bien à rénover peut se faire dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation, tel le Censi-Bouvard (achat d’un appartement dans une résidence étudiante ou dans une résidence senior).
