LMNP 2026 : la CSG passe à 10,6 %, ce que ça change (vraiment) pour votre investissement locatif meublé

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Ce qui a changé exactement

L’article 12 de la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026 (loi n° 2025-1403 du 30 décembre 2025) relève le taux de CSG applicable à une partie des revenus du capital.

	Avant	Depuis la LFSS 2026
CSG	9,2 %	10,6 %
CRDS	0,5 %	0,5 %
Prélèvement de solidarité	7,5 %	7,5 %
Total prélèvements sociaux	17,2 %	18,6 %

Les revenus concernés sont limitativement énumérés. Y figurent notamment les dividendes, les plus-values mobilières, les gains sur crypto-actifs… et les revenus de location meublée non professionnelle, imposés dans la catégorie des BIC.

En revanche, restent à 17,2 % : les revenus fonciers (location nue), les plus-values immobilières, l’assurance-vie et les contrats de capitalisation.

C’est le point qui a le plus fait réagir : pour la première fois, le meublé et le nu ne sont plus logés à la même enseigne côté prélèvements sociaux, avec un écart de 1,4 point en défaveur du meublé.

Deux précisions techniques qui comptent

Première précision — la date d’application. Pour les revenus du patrimoine, dont relève le LMNP, le nouveau taux s’applique dès la déclaration effectuée en 2026 au titre des revenus 2025. Si vous avez déclaré vos loyers meublés au printemps dernier, l’avis d’imposition que vous recevez cet été intègre déjà les 10,6 %.

Seconde précision — la CSG déductible. La fraction de CSG déductible du revenu imposable reste fixée à 6,8 %(article 154 quinquies du CGI). Les 1,4 point supplémentaires sont donc intégralement non déductibles. Pour un contribuable à la tranche marginale de 41 % ou 45 %, le coût réel de la hausse est un peu supérieur à son affichage nominal.

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L’impact réel : beaucoup moins spectaculaire qu’annoncé

C’est ici que le débat public déraille souvent. Les prélèvements sociaux ne portent pas sur les loyers encaissés, mais sur le bénéfice fiscal. Et c’est exactement pour cette raison que le régime réel change tout.

Cas n° 1 — Un investisseur au régime réel (le cas de nos clients)

Prenons un studio rénové en petite couronne, financé à crédit :

• Loyers encaissés : 11 400 €/an
• Charges déductibles (intérêts d’emprunt, assurances, taxe foncière, gestion, comptabilité, copropriété) : 5 900 €
• Amortissement du bien, des travaux et du mobilier : 5 500 €
• Résultat fiscal : 0 €

Prélèvements sociaux à 17,2 % : 0 €. Prélèvements sociaux à 18,6 % : 0 €.

Un taux plus élevé appliqué à une base nulle reste nul. Sur les 8 à 12 premières années d’un dossier meublé au réel correctement amorti, c’est la situation la plus fréquente. La hausse de CSG ne se matérialise qu’à partir du moment où le résultat redevient positif — typiquement une fois les intérêts d’emprunt largement digérés.

Cas n° 2 — Un dossier arrivé à maturité

Même bien, dix ans plus tard, avec un bénéfice fiscal de 1 500 € :

• À 17,2 % : 258 €
• À 18,6 % : 279 €
• Différence : 21 € par an.

Cas n° 3 — Un investisseur au micro-BIC

Loyers de 12 000 €, abattement forfaitaire de 50 %, base de 6 000 € :

• À 17,2 % : 1 032 €
• À 18,6 % : 1 116 €
• Différence : 84 € par an.

Autrement dit : la hausse pèse quatre à cinq fois plus lourd au micro-BIC qu’au réel. C’est un argument de plus — s’il en fallait un — en faveur du régime réel, que nous recommandons systématiquement sur les dossiers que nous montons.

À retenir : sur un investissement locatif meublé au réel, l’écart entre 17,2 % et 18,6 % se chiffre le plus souvent en dizaines d’euros par an, quand le taux de rendement du dossier se joue, lui, sur plusieurs points de pourcentage à l’achat.

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Ce qui n’a pas changé en 2026

Il est utile de le rappeler, tant le bruit médiatique laisse penser le contraire. La loi de finances pour 2026 a laissé le régime de la location meublée très largement inchangé.

• Le régime réel reste accessible et inchangé. Amortissement du bâti, des travaux et du mobilier, déduction des charges : le mécanisme fonctionne comme avant.
• Les seuils du micro-BIC sont maintenus pour la location meublée de longue durée : abattement de 50 % jusqu’à 77 700 € de recettes.
• Le report des amortissements excédentaires demeure illimité dans le temps. L’amortissement ne peut pas créer de déficit, mais la fraction non utilisée reste reportable sans limite de durée.
• Aucune remise en cause du statut LMNP lui-même n’a été votée, malgré les nombreux amendements déposés depuis deux ans.

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Les trois vrais points de vigilance de la rentrée

1. La réintégration des amortissements dans la plus-value (2025)

C’est, de loin, la réforme la plus structurante de ces deux années — bien plus que la CSG. Depuis la loi du 21 février 2025, les amortissements déduits pendant la période de location viennent minorer le prix d’acquisition retenu pour le calcul de la plus-value lors de la revente. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente.

Cette règle s’applique même si l’activité de location a cessé avant la vente. Certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD) en sont expressément exclues.

Ce que ça implique concrètement : la stratégie de sortie doit désormais se réfléchir dès l’achat. Deux leviers restent pleinement efficaces — l’abattement pour durée de détention, qui conduit à l’exonération d’impôt sur le revenu au bout de 22 ans et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans, et le fait de conserver le bien plutôt que d’arbitrer à court terme. Un dossier meublé n’a jamais été un placement de trading ; il l’est encore moins depuis 2025.

2. Le nouveau statut du bailleur privé

La loi de finances pour 2026 a créé un statut du bailleur privé (dit « dispositif Jeanbrun ») qui ouvre, pour la première fois depuis longtemps, un amortissement en location nue : 3 à 5,5 % selon la nature du bien, engagement de location de 9 ans en résidence principale, plafonds de loyers, travaux d’au moins 30 % dans l’ancien, acquisitions jusqu’au 31 décembre 2028.

Le point décisif pour un investisseur : cet amortissement est plafonné à 8 000 € par an et par foyer (10 000 à 12 000 € en loyer social ou très social). En LMNP au réel, l’amortissement n’est pas plafonné en valeur : il suit le prix du bien, des travaux et du mobilier. Sur un dossier francilien à 250 000 € travaux compris, le meublé conserve donc une longueur d’avance nette — sans engagement de durée, sans plafond de loyer et sans condition de ressources du locataire.

3. Le calendrier francilien : encadrement des loyers et DPE

Deux échéances très concrètes pour qui investit à Paris et en petite couronne :

• L’encadrement des loyers arrive à échéance le 23 novembre 2026. Issue de la loi ELAN puis prolongée par la loi 3DS du 21 février 2022, l’expérimentation s’éteint automatiquement à cette date sauf intervention du Parlement. L’hypothèse aujourd’hui la plus commentée est une prolongation transitoire limitée aux communes déjà concernées. Rien n’est voté à ce jour : c’est un paramètre à suivre de près sur tout dossier parisien.
• Le DPE a changé de méthode de calcul au 1er janvier 2026. Le coefficient de conversion de l’électricité est passé de 2,3 à 1,9, ce qui réduit d’environ 17 % la consommation en énergie primaire affichée pour les logements chauffés à l’électricité — sans le moindre travaux. Environ 850 000 logements sortent ainsi du statut de passoire thermique. Pour mémoire, l’interdiction de louer frappe les G depuis 2025 et concernera les F au 1er janvier 2028.

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Et le financement ?

En août 2026, les taux moyens observés se situent autour de 3,33 % sur 15 ans, 3,44 % sur 20 ans et 3,52 % sur 25 ans, en légère hausse sur un mois. Le point de tension n’est pas la BCE, qui a maintenu ses taux directeurs le 23 juillet, mais l’OAT française à 10 ans, passée au-dessus de 4 % pour la première fois depuis 2009. La concurrence entre banques a jusqu’ici absorbé une partie de cette tension ; si l’OAT s’installe durablement à ce niveau, une répercussion progressive sur les barèmes est probable.

Traduction pour un investisseur : le coût de l’attente n’est pas nul. Attendre un hypothétique éclaircissement fiscal en 2027 tout en subissant une remontée du coût du crédit peut coûter plus cher que la hausse de CSG que l’on cherchait à éviter.

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Ce que nous en retenons chez ImAvenir

La fiscalité du meublé s’est durcie à la marge — 1,4 point de prélèvements sociaux sur une base souvent proche de zéro les premières années.

Surtout, aucune de ces mesures ne modifie ce qui fait la rentabilité d’un dossier : le prix d’achat par rapport au marché, la qualité de la rénovation, la pertinence du plan, l’adéquation entre le bien et la demande locative locale, et la vacance réelle. Un studio acheté 12 % sous le prix du marché et loué sans interruption absorbe la hausse de CSG des dix prochaines années dès la signature chez le notaire.

C’est précisément le métier de nos chasseurs : sourcer, auprès des agences d’Île-de-France, les biens décotés que ces arbitrages fiscaux rendent d’autant plus décisifs.

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Questions fréquentes

Le LMNP est-il supprimé en 2026 ? Non. Le statut LMNP existe toujours et la loi de finances pour 2026 n’a apporté aucune modification majeure au régime de la location meublée. Seul le taux de prélèvements sociaux a été relevé de 17,2 % à 18,6 % par la loi de financement de la Sécurité sociale pour 2026.

Quel est le taux de prélèvements sociaux en LMNP en 2026 ? 18,6 %, composé de 10,6 % de CSG, 0,5 % de CRDS et 7,5 % de prélèvement de solidarité. Il s’applique au bénéfice fiscal, et non aux loyers encaissés.

À partir de quand la hausse de CSG s’applique-t-elle au LMNP ? Dès la déclaration réalisée en 2026 au titre des revenus 2025, les revenus de location meublée non professionnelle relevant de la catégorie des revenus du patrimoine.

La location nue est-elle aussi concernée ? Non. Les revenus fonciers issus de la location nue, ainsi que les plus-values immobilières, restent soumis à 17,2 %.

Le régime réel reste-t-il intéressant en 2026 ? Oui, et l’écart avec le micro-BIC s’est même creusé. Puisque les prélèvements sociaux portent sur le bénéfice fiscal, l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier réduit la base taxable — souvent à zéro pendant les premières années — ce qui neutralise en pratique la hausse de CSG.

Le nouveau statut du bailleur privé remplace-t-il le LMNP ? Non. Le dispositif Jeanbrun, issu de la loi de finances pour 2026, s’applique exclusivement à la location nue et plafonne l’amortissement à 8 000 € par an et par foyer. Le LMNP au réel conserve un amortissement non plafonné en valeur, sans engagement de durée ni plafond de loyer.

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Cet article présente une information générale à jour au 24 août 2026 et ne constitue ni un conseil fiscal ni un conseil en investissement. Chaque situation étant particulière, nous vous invitons à faire valider votre stratégie par votre expert-comptable ou votre conseil fiscal.