Capacité d’emprunt pour un investissement locatif : simulateur gratuit 2026

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Combien pouvez-vous emprunter selon vos revenus ?

Montants empruntables sur 25 ans au taux moyen de novembre 2026 (3,80 % hors assurance, assurance 0,30 %), sans autre crédit en cours. La colonne de droite tient compte de 70 % du loyer d’un bien rapportant 5,6 % brut par an, la rentabilité moyenne réellement obtenue sur nos 81 projets livrés.

Revenus nets mensuels	Sans loyer	Avec le loyer du futur bien	Mensualité maximale (avec loyer)
2 500 €	161 000 €	205 000 €	1 109 €
3 000 €	194 000 €	246 000 €	1 331 €
4 000 €	258 000 €	327 000 €	1 774 €
5 000 €	323 000 €	409 000 €	2 218 €
6 000 €	388 000 €	491 000 €	2 662 €
8 000 €	517 000 €	655 000 €	3 549 €

À ces montants s’ajoute votre apport personnel. Ce tableau est une estimation : votre capacité réelle dépend aussi de vos crédits en cours, de votre situation professionnelle et de la politique de chaque banque.

Quels revenus pour financer un projet ImAvenir ?

Trois investissements réels, achat, notaire, travaux, ameublement et honoraires compris, financés sur 25 ans avec l’apport réellement versé par nos clients :

Projet	Budget total	Apport	Mensualité	Revenus nécessaires (loyer compté)	Sans loyer
Studio à Paris 11e	145 011 €	22 000 €	667 €	1 380 €	1 900 €
Appartement à Courbevoie	246 989 €	37 000 €	1 138 €	2 450 €	3 250 €
T2 à Paris 20e	294 516 €	44 000 €	1 357 €	3 000 €	3 880 €

Autrement dit, un studio rénové à Paris est accessible dès 1 400 € de revenus mensuels environ lorsque la banque compte le loyer, et un T2 dès 3 000 €. Retrouvez tous nos projets dans nos réalisations.

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Comment les banques calculent votre capacité d’emprunt

1. Le taux d’endettement maximal de 35 %

Depuis la décision du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), les banques doivent respecter un taux d’effort maximal de 35 % : la somme de vos mensualités de crédit, assurance emprunteur comprise, ne doit pas dépasser 35 % de vos revenus nets avant impôt. Cette règle a été maintenue en 2026.

2. Une durée de 25 ans maximum

La durée d’un crédit immobilier est limitée à 25 ans, avec quelques exceptions jusqu’à 27 ans (logement neuf, ou ancien avec d’importants travaux). Plus la durée est longue, plus la mensualité est faible et plus le budget est élevé.

3. Le loyer du futur bien, compté à 70 %

Pour un investissement locatif, la plupart des banques ajoutent 70 % du loyer estimé à vos revenus. Les 30 % restants servent de marge de prudence pour les charges et la fiscalité du bien. C’est pourquoi un bien bien placé et bien rénové, qui se loue au bon prix, augmente directement ce que la banque accepte de vous prêter.

4. Le reste à vivre

Au-delà des 35 %, la banque vérifie qu’il vous reste suffisamment d’argent chaque mois une fois les mensualités payées. Ce seuil n’est pas fixé par la loi : chaque banque applique le sien selon la composition du foyer.

5. L’apport et la stabilité de vos revenus

Un contrat stable, des comptes bien tenus et un apport couvrant au moins les frais de notaire rassurent la banque et améliorent votre taux. Pour suivre l’évolution des taux, consultez notre guide sur le taux d’intérêt d’un crédit immobilier pour un investissement locatif.

5 leviers pour emprunter plus

• Choisir un bien qui se loue bien : plus le loyer est élevé, plus la banque intègre de revenus dans son calcul.
• Allonger la durée à 25 ans pour réduire la mensualité.
• Solder ou regrouper un petit crédit (auto, consommation) : 200 € de mensualités en moins libèrent plusieurs dizaines de milliers d’euros de budget.
• Augmenter l’apport, même modestement.
• Comparer les banques : méthodes de calcul et taux varient d’un établissement à l’autre.

Une fois votre budget connu, comparez la rentabilité de votre projet avec notre calculette de rentabilité locative, puis choisissez le bon statut fiscal grâce au simulateur LMNP, location nue ou SCI. ImAvenir s’occupe ensuite de tout grâce à l’investissement locatif clé en main : recherche du bien, travaux, ameublement et mise en location.

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Questions fréquentes

Comment calculer sa capacité d’emprunt pour un investissement locatif ?

Les banques vérifient que vos mensualités de crédit, assurance comprise, ne dépassent pas 35 % de vos revenus nets avant impôt. Pour un investissement locatif, la plupart ajoutent 70 % du loyer futur du bien à vos revenus. La durée du crédit est limitée à 25 ans. Notre simulateur applique ces règles et vous donne votre budget en une minute.

Les loyers futurs sont-ils pris en compte par la banque ?

Oui, dans la plupart des cas. Les banques retiennent généralement 70 % du loyer estimé du bien, ce qui augmente nettement la capacité d’emprunt : avec 4 000 € de revenus mensuels, on passe d’environ 258 000 € à 327 000 € empruntables sur 25 ans (taux de 3,80 %, sans autre crédit). Chaque banque reste libre de sa méthode.

Quel salaire pour emprunter 200 000 € sur 25 ans ?

Au taux moyen de 3,80 % sur 25 ans avec une assurance de 0,30 %, 200 000 € représentent une mensualité d’environ 1 080 €. Sans loyer pris en compte, il faut environ 3 100 € de revenus nets mensuels ; en comptant 70 % d’un loyer de 950 €, environ 2 430 € suffisent.

Peut-on dépasser le taux d’endettement de 35 % ?

La règle des 35 % est obligatoire pour les banques, mais elles peuvent y déroger pour une petite partie de leurs dossiers (jusqu’à 20 % de leur production), en priorité pour l’achat de la résidence principale. Pour un investissement locatif, il vaut mieux construire un dossier qui respecte les 35 %, ce qu’un conseiller peut vous aider à faire.

Faut-il un apport pour un investissement locatif ?

Un apport n’est pas obligatoire, mais la plupart des banques apprécient qu’il couvre au moins les frais de notaire. Il augmente votre budget et améliore les conditions de votre prêt : dans notre exemple, 10 000 € d’apport en plus augmentent le budget d’environ 13 000 €.

Mieux vaut emprunter sur 20 ou 25 ans pour investir ?

Sur 25 ans, la mensualité est plus faible, donc le budget est plus élevé et le loyer couvre une plus grande part du crédit. Sur 20 ans, le coût total du crédit est plus bas. Pour un investissement locatif, 25 ans est souvent privilégié pour maximiser le budget et l’autofinancement.

Simulation indicative, réalisée selon les règles du HCSF et les pratiques bancaires courantes en novembre 2026 (taux moyens source Meilleurtaux). Elle ne constitue pas une offre de prêt : seule l’étude de votre dossier par une banque permet de confirmer votre capacité d’emprunt.