Quel type de surface choisir pour l’investissement locatif ?

Les studios

Réaliser un investissement locatif en studio est abordable et facile d’accès pour commencer à se constituer un patrimoine. On peut encore trouver des rentabilités intéressantes à condition d’investir dans des grandes villes universitaires ou dans des bassins d’emploi dynamiques. Cependant, les studios deviennent de plus en plus chers et le taux de rotation des locataires impose des remises en état plus fréquentes avec des charges importantes.

Critères de sélection des studios

Plus la surface est petite, plus la valeur locative du prix au m² est élevée et donc rentable. Depuis le 28 février 2020, la loi de finances supprime la « taxe apparue » sur les micro-logements (jusqu’à 14 m²) située dans les zones « tendues ». Une bonne nouvelle pour les propriétaires bailleurs. Il faut néanmoins être attentif à l’agencement de ces micro-logements afin d’obtenir un espace de vie optimisé avec la possibilité d’intégrer tout le mobilier nécessaire. C’est une condition essentielle pour attirer des locataires de qualité qui auront la capacité de payer le loyer sans dégrader le bien, ainsi qu’une condition préalable l’obtention de régimes fiscaux avantageux comme le LMNP.

Localisation et rentabilité des studios

Si vous choisissez d’investir dans les beaux quartiers parisiens, votre choix aura une dimension patrimoniale et donc une rentabilité plus faible. Nous vous conseillons d’investir dans le Grand Paris pour bénéficier du report de la demande locative vers la première couronne ou la banlieue, tout en anticipant de bonnes plus-values avec l’arrivée de nouvelles lignes de métro. Les prix sont moins élevés et la reconfiguration menée par un architecte vous permettra d’augmenter la valeur locative du bien.

Dans tous les cas, les studios sont très liquides. Autrement dit, ils se vendent très vite. Gardez en tête qu’il faut être très réactif et se positionner rapidement afin d’augmenter vos chances de pouvoir acquérir un bien.

Les 2 pièces (T2)

Investir dans un deux pièces est synonyme de stabilité. Ces logements attirent des jeunes actifs souvent en couple qui souhaitent s’installer proche de leur lieu de travail pendant quelques années. La rotation des locataires étant moins importante, vous aurez plus de stabilité dans vos revenus et moins de charges pour la remise en état. Ces surfaces plutôt petites restent encore abordables pour commencer à se constituer un patrimoine. Nous conseillons même d’investir dans un studio à reconfigurer en deux pièces pour booster au maximum la rentabilité.

Reconfigurer un studio en T2

Dans la mesure du possible, nous privilégions la transformation des studios en appartements T2. Nos architectes en interne étudient minutieusement les plans et notamment les points suivants :

• Présence de murs porteurs ou cloisons,
• Le nombre de fenêtres,
• Présence d’évacuations eaux vannes et eaux usées,
• Configuration générale de l’appartement,
• Étude de faisabilité.

Transformer un studio en deux pièces augmente considérablement le potentiel de l’appartement. Nous augmentons ainsi la rentabilité du bien tout en diminuant le trun-over des locataires. Votre bien attirera des jeunes couples avec un profil de meilleure qualité que les étudiants et qui viennent travailler dans de grandes entreprises.

Nous préconisons de ne pas dépasser 35 m² pour un projet d’investissement locatif en T2. Plus la surface est grande, plus la valeur locative du prix au mètre carré sera faible et donc moins rentable. Dans tous les cas, ce sont aussi des biens très liquides qui se vendent très vite. Il faudra donc être très réactif et se positionner rapidement afin d’augmenter ses chances de l’emporter.

Les biens divisibles

Le principe d’un investissement locatif en bien divisible est de découper un seul bien en plusieurs lots. L’objectif est de booster la rentabilité en ayant deux logements ou plus sur la même surface. Cette opération nécessite un budget plus important et d’adopter des stratégies efficaces pour la reconfiguration. Il faut notamment anticiper la création d’un sas d’entrée et la création d’une salle d’eau pour chaque lot. Le recours à un architecte et une société de travaux de confiance est essentiel.

Anticiper la division

Il existe deux options possibles pour ce type d’opération :

• Soit, il s’agit de 2 lots identifiés dans le titre de propriété : autrement dit deux appartements étaient distincts à l’origine et ont été réunis par le passé. Dans ce cas, il suffit de réutiliser ou de réinstaller la porte d’entrée condamnée.
• Soit, il s’agit d’un appartement techniquement favorable à la division avec la création d’un sas d’entrée.

Dans la première option et en cas de revente à terme, nous préconisons de vendre chaque appartement séparément et vide de location afin d’espérer de très belles perspectives de plus-values. Dans la seconde option, nous préconisons de revendre en un seul et même lot les appartements préalablement divisés.

Ces biens sont plus difficiles à dénicher et souvent prisés par des investisseurs chevronnés. Se faire accompagner pour définir une stratégie d’investissement est essentiel. Nos chasseurs de rentabilité ImAvenir vous feront économiser un temps précieux tout en faisant appel à notre architecte pour étudier les possibilités de division en plusieurs lots.

Colocation et coliving

La colocation est très prisée par les étudiants et les jeunes actifs car elle leur permet de diminuer leur loyer tout en bénéficiant de meilleures prestations : cuisine équipée, séjour agréable avec une grande tablée, lave-vaisselle et lave-linge etc. Côté propriétaire-bailleur, l’investissement locatif dans une colocation permet d’augmenter la rentabilité d’un logement moyen de trois ou quatres pièces. Il faut être en mesure de pouvoir financer l’achat d’une surface assez grande voire de financer des travaux de reconfiguration.

Reconfigurer un appartement familial en colocation

Reconfigurer un T2 ou T3 en colocation tout en ajoutant des chambres supplémentaires est une opération très profitable. Au mètre carré, les prix pour ces surfaces sont moins importants que pour les studios tandis que les loyers pratiqués restent similaires. Toutefois, il faut anticiper les travaux notamment en étudiant le nombre de fenêtre (pour que chaque chambre ait une ouverture sur l’extérieure) et les possibilités d’aménager une grande pièce à vivre pour que les colocataires puissent se retrouver tous ensemble. Faire appel à un architecte est primordial pour ce genre d’opération complexe qui, mal anticipée, peut cacher des surcoûts.

Coliving, un concept pour jeunes branchés

En colocation, les salles de bain sont partagées entre les locataires, tandis qu’en coliving une salle d’eau privée est installée dans chaque chambre. Les coliving sont souvent situés dans des maisons spacieuses avec jardin mais peuvent aussi être installés dans des appartements familiaux. Ce nouveau concept à la mode propose des prestations clé-en-mains : salle de sport, home cinema, serre de jardin… Ils hébergent de 5 à 10 personnes avec des rentabilités inégalées. Attention, il existe cependant un grand nombre de charges pour que le coliving reste attractif : prestations de ménage, abonnement internet, pressing pour la literie etc.

Il est impératif de faire appel à un architecte qui va donner un thème au mobilier et au lieu tout en laissant la possibilité à chaque locataire de se projeter dans ces espaces. L’esthétique et les prestations offertes sont la clé d’un investissement réussi dans un coliving. De grands promoteurs comme Nexity ou Bouygues se sont lancés dans le coliving. Pourquoi pas vous ?

Immeuble de rapport

Investir dans un immeuble de rapport est le graal de tout investisseur locatif. La rentabilité constitue l’intérêt principal de cette acquisition, pouvant atteindre des sommets jusqu’à 10% brut. Le fait d’acquérir plusieurs lots en une seule fois permet d’acheter un prix au mètre carré attractif (hors Paris ou immobilier de prestige). Les charges sont également moins élevées du fait de l’absence de syndic de copropriété. Toutefois, il faut avoir des capacités financières très importantes pour acheter tout un bâtiment en une seule opération.

Pour ces produits, nos opportunités sont quasiment toutes en banlieue parisienne ou en régions. À Paris, ces immeubles de rapport sont devenus tellement rares qu’ils ne bénéficient d’aucune décote et que le prix au mètre carré reste très élevé.

Planifier scrupuleusement les travaux

Certains appartements peuvent être occupés par des locataires lors de l’achat. Les appartements libres peuvent être rénovés et décorés, tandis que les autres logements feront l’objet d’une rénovation au fur et à mesure que les locataires dénonceront leur bail. Cela peut-être une opération complexe et très longue qui interdira certains travaux de grande ampleur.

La planification des travaux est essentielle surtout dans le cas d’une reconfiguration pour ajouter des lots. Gardez en-tête également que le propriétaire du bien doit supporter l’ensemble du coût des travaux notamment pour la toiture ou les caves. Cet investissement peut se révéler à la fois très profitable mais aussi très dangereux. L’ensemble des risques sont concentré dans un seul bien. Mieux vaut diversifier les emplacements et les types de biens. L’immeuble de rapport est un placement très intéressant à condition d’avoir la capacité financière d’investir ailleurs simultanément.

Le local commercial

Un investissement locatif en local commercial n’est pas synonyme d’investir dans des bureaux pour des entreprises. En effet, louer un logement en location saisonnière toute l’année nécessite de transformer la surface en local commercial.

Critères de sélection des locaux commerciaux

La location saisonnière est autorisée toute l’année à Paris, sous réserve que le local soit à usage commercial avec la même affectation depuis 1970. Lorsque vous achetez un local commercial, autrement dit les murs destinés à un commerce (et non le fonds de commerce), vous bénéficiez de sa commercialité même s’il ne s’agit pas de votre résidence principale. Dans ce cadre, vous pouvez louer votre bien à la nuitée, à la semaine ou au mois sans limitation de durée. Nos conciergeries partenaires peuvent vous épauler dans cette étape.

De plus en plus de propriétaires ou d’investisseurs se tournent vers l’achat de locaux commerciaux dans le but de les transformer et les affecter à la location meublée touristique. Dans ce cadre, les investisseurs ne sont pas limités à la réglementation contraignante de 120 nuitée maximum, comme pour une résidence principale.

Par ailleurs, cette transformation n’implique pas automatiquement l’accord des services d’urbanisme. Il faudra cependant constituer un dossier auprès de la mairie afin d’obtenir la sous-destination d’usage d’hébergement hôtelier. De plus, il s’agira de bien vérifier, auprès du syndicat des copropriétaires, qu’il n’y a pas de contre-indications à cette transformation du local dans le règlement de copropriété.

Localisation et rentabilité des locaux commerciaux

Le rendement est très important si le logement est loué sur une plateforme comme Airbnb. Il est possible d’atteindre une rentabilité entre 6 et 8 %. À Paris, le taux d’occupation est très important souvent au-delà de 90 %. Toutefois, il est nécessaire d’obtenir une autorisation pour transformer un logement d’habitation en locale commercial et la mairie de Paris n’en délivre presque aucun. Ailleurs l’investissement est plus risqué voire déconseillé !