Les avantages d’un achat immobilier dans le neuf
Des honoraires de notaire réduits
Dans le neuf, les frais de notaire (les frais de mutation) sont réduits. En effet, seule la publicité foncière est à prendre en compte. Le taux s’établit ainsi aux environs de 3% du prix d’achat tandis que dans l’ancien, les frais de notaire sont en moyenne de 8%. Il faut, cependant, noter que pour l’investisseur en meublé (dans le neuf comme dans l’ancien), les honoraires du notaire sont déductibles du revenu locatif la première année.
La garantie dommages-ouvrage
Les promoteurs ont l’obligation de souscrire une assurance dommages-ouvrage, DO, pour le compte des propriétaires successifs du bien. Cette assurance prend en charge, pendant 10 ans, les sinistres les plus graves, ceux de nature décennale, c’est-à-dire qui remettent en cause la solidité de l’ouvrage ou le rendent impropre à sa destination. Il s’agit, par exemple, d’une fissure dans un mur laissant l’humidité s’infiltrer ou d’un problème d’étanchéité de la couverture. Cette assurance DO peut comprendre une garantie complémentaire de bon fonctionnement des éléments d’équipement couvrant, par exemple, un volet roulant défectueux (garantie biennale).
À noter : dans le cadre d’une rénovation dans l’ancien, les artisans sont titulaires d’une assurance décennale et une assurance dommages-ouvrage est souscrite dans le cas d’une réhabilitation d’ampleur.
Un bien respectant les dernières normes de construction
La réglementation thermique (RT 2020) vise à réaliser des économies d’énergie. D’autres normes viennent compléter le dispositif pour rendre le logement plus confortable, comme la réglementation phonique, ou plus sûr, comme la norme NF C 15-100 pour les installations électriques neuves. L’avantage du neuf est, cependant, à nuancer, car le dossier de diagnostic technique remis à l’acheteur d’un logement ancien lui permet d’analyser l’état du bien et de prévoir des travaux de mise aux normes. À ce sujet, notez que des aides peuvent être demandées, comme l’éco-PTZ.
La possibilité d’investir en Pinel
L’investissement dans le neuf est souvent utilisé comme outil de défiscalisation. Ainsi, le dispositif Pinel permet de réduire ses impôts pendant 6, 9 ou 12 ans. Mais l’achat de logements ne peut se faire que dans certains secteurs (le zonage du Pinel). Or, ces zones ne sont pas toujours celles où la demande de location est la plus forte. De plus, la loi Pinel impose un plafonnement des loyers. La rentabilité locative d’un logement Pinel est donc souvent moins élevée.
Des dispositifs de défiscalisation existent dans l’ancien, comme le Malraux ou le Censi-Bouvard. De plus, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) prévu par la loi Alur est particulièrement avantageux, car il permet de déduire de nombreuses charges et d’amortir les travaux de rénovation et d’aménagement. Il est ainsi courant qu’un loueur en LMNP dans l’ancien ne règle aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant 10-12 ans.
Les inconvénients d’un achat immobilier dans le neuf
Un prix au m² plus élevé
Au niveau national et selon les chiffres du laboratoire de l’immobilier, le prix au m² dans le neuf est environ 30% plus cher que l’ancien. Ce surcoût n’est pas compensé par les frais d’entretien moindres les premières années. L’écarte de prix entre un logement neuf et un logement ancien s’explique par plusieurs facteurs :
- Dans le neuf, il y a des coûts incompressibles et les prix ne suivent donc pas complétement la loi de l’offre et de la demande.
- Le foncier est de plus en plus cher.
- Les normes de construction strictes poussent les prix vers le haut.
- Les promoteurs peinent dans certaines communes à obtenir les permis de construire. Ils ne font donc pas d’économie de volumes.
Une situation géographique souvent moins favorable
Du fait d’une faible disponibilité des terrains, les constructions neuves en centre-ville se font rares. Or, dans les quartiers centraux se concentrent souvent les commodités, comme l’offre de transport et les commerces. La demande locative y est plus forte. De plus, les locataires les plus aisés prêts à payer plus pour un logement de qualité privilégient les biens anciens de l’hyper centre. C’est d’autant plus vrai, que les appartements anciens haut de gamme ont plus de cachet que les appartements neufs : poutres apparentes, cheminée…
Un délai de livraison parfois aléatoire
Les retards de livraison sont courants pour les immeubles neufs et devraient encore s’intensifier dans les prochains mois, du fait de la pénurie de certaines matières premières. En cas d’achat d’un appartement en VEFA (Vente en l’Etat Futur d’Achèvement), des indemnités de retard peuvent être demandées, mais elles sont, dans les faits, difficiles à obtenir. En effet, le préjudice subi doit être prouvé par l’investisseur et les contrats VEFA prévoient une exclusion pour les motifs exceptionnels, comme des intempéries ou un acte de vandalisme.
Un risque de défaillance du promoteur
La défaillance du promoteur avant la livraison de l’immeuble existe. L’acheteur sur plan doit donc vérifier, que le professionnel de la construction a souscrit toutes les garanties obligatoires et en particulier la garantie de remboursement et la garantie d’achèvement.
Pour une bonne rentabilité locative, le neuf est rarement la meilleure solution. En effet, les biens anciens bien placés ont une vacance locative moindre et attirent les candidats les plus aisés. De plus, le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) offre la possibilité de bénéficier d’une fiscalité avantageuse, comme l’amortissement des travaux.
