Conseil n°1 – Définir son projet
Définir ses objectifs
Connaître ses objectifs est nécessaire pour fixer sa stratégie d’investissement. Ainsi, si vous souhaitez obtenir rapidement un complément de revenu, la rentabilité est à privilégier. En revanche, si votre but principal est de revendre le bien dans quelques années, afin de financer un autre projet, comme l’achat d’une résidence secondaire au moment de la retraite, il est préférable d’effectuer un investissement patrimonial. Vous allez alors sélectionner une ville, où le marché immobilier est dynamique et relativement stable. Vous avez ainsi la certitude de revendre rapidement votre bien avec certainement une plus-value. La ville par excellence pour effectuer un investissement patrimonial est Paris. Ainsi, dans la capitale, selon les dernières données du Figaro Immobilier, un appartement se vend en moins de 2 mois.
Astuce : dans le cadre du Grand Paris et la création de nouvelles stations de métro, des communes de la petite et de la moyenne couronne permettent de concilier rentabilité et sécurité. Notre chasseur immobilier a une bonne connaissance du marché immobilier local et peut dénicher des opportunités dans ces villes en développement.
Définir son budget
Avant de débuter votre recherche d’un appartement à mettre en location, vous devez déterminer le budget maximal que vous pouvez y consacrer, sachant qu’au coût d’achat s’ajoutent des frais comme les frais de notaire, les frais d’agence et éventuellement le coût des travaux. Pour cela, vous devez calculer l’épargne mobilisable, en gardant à l’esprit qu’un apport minimal de 10 à 30% est exigé par les banques. De plus, faites une simulation de l’emprunt, que vous pouvez obtenir. À ce sujet, il faut savoir qu’en application des dispositions du Haut conseil à la sécurité financière (HCSF), le taux d’endettement maximal est fixé à 35%, sachant que certaines banques acceptent d’intégrer une partie des futurs loyers dans vos revenus. Autre condition pour obtenir un crédit pour financer son projet immobilier : avoir une situation professionnelle stable. Ainsi, si vous êtes indépendant, vous devez être en mesure de présenter vos 3 derniers bilans.
À savoir : vous pouvez bien entendu financer intégralement votre investissement locatif mais le recours à l’emprunt vous permet de bénéficier de l’effet levier du prêt immobilier. En effet, les loyers viennent couvrir une partie des mensualités. L’effort pour l’investisseur est minime et lui donne l’opportunité de se créer progressivement un patrimoine immobilier.
Conseil n°2 – Le choix du bien
L’emplacement, un critère essentiel
L’investisseur débutant peut être attiré par un prix d’achat bas et par des loyers intéressants. Mais il doit également s’intéresser à la demande locative. En effet, la vacance de son bien va venir plomber la rentabilité de celui-ci, puisqu’il n’y a aucune entrée d’argent pendant cette période mais que les charges doivent être réglées. L’investisseur doit donc vérifier que la demande existe et se poser les bonnes questions, sachant que l’emplacement joue un rôle déterminant :
- Le lieu est-il facile d’accès (bonne desserte par les transports en commun, proximité d’une entrée d’autoroute…) ?
- Existe-t-il des commerces à proximité ?
- En cas d’achat d’un appartement familial, est-il rapide de déposer ses enfants à l’école ?
- Le quartier est-il sûr aussi bien la nuit que la journée ?
À savoir : la rentabilité d’un investissement locatif se calcule en multipliant le loyer par 12 et en divisant le tout par le coût du projet immobilier. Le résultat obtenu est à multiplier par 100, afin d’obtenir un pourcentage.
Ne pas avoir peur des biens anciens avec travaux
Les débutants dans l’immobilier locatif se sentent rassurés par les appartements neufs pouvant être loués immédiatement. Mais les biens dans l’ancien nécessitant une rénovation présentent de nombreux avantages :
- Du fait de la pression foncière, les constructions neuves au cœur des villes se font rares. Mais, c’est là où la demande locative est la plus forte.
- La rénovation est l’occasion d’aménager l’espace et d’optimiser les m², en prévoyant, par exemple, un coin bureau, un aménagement de nature à attirer un jeune cadre prêt à payer un loyer plus élevé pour un appartement adapté à ses besoins.
- Les biens avec travaux se négocient avec une forte décote, parfois supérieure à 20%.
- Les travaux de rénovation énergétique donnent droit à des aides et sont parfois finançables par un prêt à taux zéro (éco-PTZ).
- Dans le cadre du statut loueur en meublé non professionnel (LMNP), les travaux peuvent faire l’objet d’un plan d’amortissement
Conseil n°3 – Le choix du type de bail
Les dispositifs de défiscalisation imposent un type de bail, bail nu pour un investissement loi Pinel ou bail dans une résidence service pour un investissement en Censi-Bouvard par exemple. Dans les autres cas, l’investisseur reste libre de choisir le type de bail.
La location nue, pour plus de tranquillité
En location nue, le turn-over des locataires est moins élevé. Mais attention, vous ne pouvez récupérer votre bien qu’à l’issue du bail signé pour une durée de 3 ans (renouvelable tacitement). Les loyers sont à déclarer au titre des revenus fonciers. L’idéal est d’opter pour la déduction des charges au réel.
La location meublée, pour une meilleure rentabilité et le statut fiscal du LMNP
Le loyer en meublé est plus élevé que le loyer nu. Certains types de meublé, comme la colocation, permettent même d’atteindre un taux de rentabilité proche de 10%. Le bail meublé est conclu pour une durée d’1 an avec tacite reconduction. Ce bail est un atout, car il permet de bénéficier du statut fiscalement avantageux du loueur en meublé non professionnel (LMNP). Les revenus locatifs sont alors à déclarer au titre des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) avec possibilité de déduire l’ensemble de ses charges, y compris les frais de notaire et d’agence la première année, et de mettre en place un plan d’amortissement. Il est ainsi fréquent de ne régler aucun impôt sur les loyers perçus pendant 10-12 ans.
Astuce : vous hésitez à louer meublé, car vous ne voulez pas gérer l’entrée et le départ des locataires. Nous proposons à nos investisseurs, un service de gestion locative avec passage des annonces, organisation des visites, rédaction du bail…
Pour bien se lancer dans l’immobilier en 2022, il faut avoir des connaissances en matière fiscale, juridique, technique et économique, ainsi qu’une bonne connaissance du terrain. Il est également important d’avoir des talents de négociateur, afin d’acheter le bien au meilleur prix et de souscrire un prêt et une assurance emprunteur avec de bonnes conditions. Difficile pour un débutant d’avoir toutes ces connaissances ! C’est pourquoi ImAvenir vous propose une solution d’investissement clé en main et vous fait bénéficier des liens tissés avec son réseau d’experts : architecte, courtier, expert-comptable.
