Changement d’usage d’un local
La réglementation sur l’usage est définie dans le Code de la construction et a pour seul objectif de protéger le logement dans les centres-villes. Il n’y a donc que deux catégories d’usage :
- habitation,
- et autres locaux.
L’usage n’est pas attaché au bien mais à la personne qui le possède, de manière provisoire et incessible. Un changement d’usage s’obtient par une autorisation en mairie. Dans les grandes villes, ce changement peut être attaché à une mesure compensatoire. Il faut alors créer une nouvelle habitation si vous voulez transformer un logement en AirBnB. Il est donc plus difficile de créer des locations de courte durée à l’année dans des villes comme Paris, par exemple, où la pression foncière est forte.
Changement de destination d’un bâtiment
La réglementation sur la destination d’un bâtiment est, quant-à-elle, définie par le Code de l’urbanisme. Elle est reportée sur les cadastres pour l’impôt et implique une réglementation différente en fonction de la destination. Elle a pour objectif d’équilibrer l’aménagement d’un territoire et de mettre en place des normes en cas d’accueil de public. Il existe 5 destinations possibles :
- habitation,
- exploitation agricole et forestière,
- commerce et activités de service,
- équipements d’intérêt collectif et services publics,
- autres activités du secteur secondaire ou tertiaire.
Il existe également des sous-destinations pour chaque destination. Par exemple, un bien avec une destination d’habitation peut être :
- un hébergement (résidence ou foyer de service),
- ou un logement.
Vous pouvez retrouvez l’ensemble des destinations et sous-destinations à l’article R-151 du Code de l’urbanisme. https://www.legifrance.gouv.fr/codes/id/LEGISCTA000031720595/
Les conditions à respecter pour effectuer un changement de destination ou de sous-destination sont plus importantes et nécessitent des visites administratives, permis de construire ou déclarations préalables de travaux en fonction de la nature et de l’ampleur des changements.
Il faudra obligatoirement obtenir un permis de construire en cas de :
- Modification de la façade
- Modification de la structure porteuse (mur, poutre, linteaux…)
Dans le cas de travaux plus légers impliquant une modification de destination, une simple déclaration préalable de travaux suffit.
Et quelle différence entre affectation et usage ?
Les deux termes “affectation” et “usage” sont utilisés de manière interchangeable. Le terme affectation était largement utilisé jusqu’aux ordonnances de 2005 (n°2005-655 du 8 juin 2005 relative au logement et à la construction). Le terme “usage” est le plus répandu aujourd’hui. En revanche pour parler de l’usage d’un bâtiment on utilise régulièrement l’expression “un bâtiment est affecté à un usage d’habitation”, ce qui peut parfois porter à confusion.
Comment passer du commercial au résidentiel ?
Si vous achetez des bureaux pour les transformer en appartements et investir dans l’immobilier locatif, vous devrez changer la destination du bien et faire une déclaration de changement d’usage. Pour réussir votre projet au mieux, voici quelques étapes pour vous préparer :
- Etudiez la faisabilité du projet dans le PLU et dans le règlement de copropriété
- Etudiez la faisabilité technique avant l’achat (création d’un sas d’entrée et pose de compteurs)
- Informez-vous sur les permis et autorisations à obtenir
- Rapprochez-vous de sociétés spécialisées qui respecteront bien les normes et réglementations
- Anticipez la fiscalité qui s’appliquera à votre projet, notamment la taxe foncière
Transformer des bureaux est intéressant mais il faut faire attention aux coûts annexes et aux aléas qui peuvent survenir. Un accompagnement par des professionnels et plus que recommandé pour éviter les erreurs administratives ou les erreurs sur les normes d’aménagement. Si vous souhaitez investir dans l’immobilier locatif, ImAvenir vous propose des projets rentables, meublés et clés-en-main. Nos équipes vous accompagnent pour trouver rapidement un bien qui correspond à vos critères et le rénover pour améliorer la rentabilité.
