La rentabilité d’un investissement immobilier, une première approche
Comment calculer la rentabilité brute d’un investissement immobilier ?
La rentabilité brute d’un investissement locatif est un ratio se calculant en divisant le total des loyers perçus pendant un an par les frais d’acquisition du bien puis en multipliant le résultat obtenu par 100.
Ainsi, à titre d’exemple, un bien acheté 200.000 € et loué 800 € a un rendement locatif de (800*12)/200.000 soit 4,8%.
Pourquoi calculer la rentabilité brute d’un investissement immobilier ?
Calculer la rentabilité d’un investissement immobilier est intéressant en première approche. En effet, ce calcul détermine si une opération peut être rentable.
Quelles sont les limites du calcul de rentabilité ?
Le calcul de rentabilité est utile, mais pas suffisant, car il ne tient pas compte des évolutions futures et ne prend pas en compte l’origine des fonds et notamment de l’effet levier de l’emprunt immobilier. L’investissement locatif est, en effet, finançable en grande partie par des fonds extérieurs (le prêt bancaire), contrairement aux autres investissements ouverts aux particuliers.
Le cash-flow d’un investissement immobilier, une vision plus précise
La définition du cash-flow dans le domaine immobilier
La notion de cash-flow ou flux de trésorerie vient du milieu de l’entreprise. Cet indicateur financier permet d’appréhender les revenus dégagés sur la durée par un investissement. Le calcul du cash-flow, de l’argent qui va revenir réellement à l’investisseur nécessite donc de prendre en compte de nombreux paramètres.
Comment calculer le cash-flow immobilier ?
Le cash-flow immobilier se calcule en prenant en compte l’intégralité des flux entrants et l’intégralité des flux sortants soit les loyers et les charges refacturées au locataire, ainsi que les éventuels crédits d’impôts moins la totalité des frais de l’investissement immobilier (prix d’achat, frais de notaires, travaux, charges non récupérables, impôt).
Les 3 sortes de cash-flow : cash-flow nul, cash-flow positif ou cash-flow négatif
Un cash-flow nul signifie que l’investissement s’autofinance. En effet, les loyers perçus remboursent l’ensemble des frais liés à l’emprunt. Le cash-flow positif permet de dégager un bénéfice et donc d’augmenter les revenus du propriétaire-bailleur et de préserver sa capacité de financement. Enfin, le cash-flow négatif oblige l’investisseur à un effort d’épargne tous les mois.
Un cash-flow négatif n’est pas forcément une stratégie perdante. En effet, certains investisseurs préfèrent investir dans des secteurs, où les prix sont en hausse continue. Le coût d’achat élevé du bien n’est pas contrebalancé par le loyer, mais l’appartement va se valoriser chaque année. Cette stratégie est notamment adoptée par des particuliers souhaitant se constituer un patrimoine à transmettre à leurs héritiers.
Les stratégies pour augmenter son cash-flow
Plusieurs astuces permettent d’augmenter le cash-flow d’un investissement immobilier.
Bien négocier son crédit
Un allongement de la durée et/ou un apport plus élevé entraînent une diminution des mensualités. Le courtier partenaire d’ImAvenir accompagne les investisseurs le souhaitant, afin de déterminer la meilleure stratégie et de trouver les meilleures conditions pour l’emprunt :
- Taux d’intérêt ;
- Frais de dossier ;
- Frais de remboursement anticipé ;
- Délégation d’assurance pour trouver un contrat d’assurance emprunteur à titre individuel souvent plus intéressant financièrement, que le contrat groupe proposé par l’établissement financier.
Chasser un bien avec un fort potentiel
Même dans les quartiers les plus recherchés, un chasseur immobilier trouve des appartements avec un fort potentiel. C’est ainsi le cas des biens avec travaux, des biens vendus avec une forte décote. Ces logements une fois rénovés avec goût vont attirer les locataires prêts à payer un loyer supérieur à la moyenne, pour un logement proche des commodités et offrant tout le confort moderne.
Profiter d’une fiscalité avantageuse
Le dispositif fiscal pour l’investissement immobilier le plus connu des particuliers est le Pinel mais le plafonnement des loyers et le zonage obligeant parfois à investir dans des secteurs peu attractifs ne permet pas de dégager un bon cash-flow. En revanche, le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) est intéressant en termes de rentabilité (un meublé se loue avec un loyer plus élevé) et fiscalement. En effet, dans le cadre d’une location meublée, de nombreuses charges sont déductibles et les travaux font l’objet d’un amortissement. Aussi, pendant une dizaine d’années, l’investisseur en meublé ne paye aucun impôt sur ses revenus immobiliers. Le cash-flow brut est alors égal au cash-flow net.
Pour une approche plus fine : le TRI
Le TRI ou taux de rendement interne ou encore taux de rentabilité des fonds propres calcule la rentabilité d’un bien sur plusieurs années, en tenant des cash-flows accumulés et de la modification des paramètres, comme une hausse possible des loyers, l’inflation et une revalorisation du logement, ainsi que des futurs travaux d’entretien. Le calcul complexe offre ainsi la possibilité de déterminer combien une location va apporter sur la durée à son propriétaire.
Nous disposons de l’expérience et de tous les outils nécessaires, pour calculer la rentabilité, le cash-flow et le TRI de votre projet immobilier. Vous aurez ainsi toutes les cartes en mains pour appréhender l’intérêt à long terme de l’opération immobilière, mais également pour convaincre les banques de l’intérêt de votre investissement. Contactez-nous pour en savoir plus !
