La location meublée touristique de sa résidence principale sur Airbnb
La location de la totalité de sa résidence principale, la règle des 120 nuitées
Vous pouvez louer votre résidence principale sur une plateforme type Airbnb, dans la limite de 120 nuitées par année civile, selon la loi ELAN (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018. De plus, la location est limitée à 90 jours pour le même locataire, c’est-à-dire pour un court séjour.
Passé le délai de 120 jours, vous devez obtenir une autorisation de changement d’usage pour transformer votre résidence principale en meublé de tourisme. Cette autorisation est délivrée par la mairie
La location de la totalité de sa résidence principale, la dérogation à la règle des 120 nuitées
Si vous vous absentez plus de 4 mois pour des raisons de santé ou professionnelles ou en cas de force majeure, la règle des 120 nuitées ne s’applique plus. Une demande de dispense est alors à compléter directement sur le site de la plateforme.
À savoir : la limite de 120 jours s’explique par la définition de notion de résidence principale, de domicile. En effet, il s’agit de la résidence occupée plus de 8 mois par an.
Les sanctions, en cas de non-respect de la règle des 120 nuitées
Airbnb, à l’instar de toutes les plateformes membres du syndicat des professionnels de la location meublée, bloque la publication de l’annonce, lorsque la limite de 120 nuitées est atteinte pour les biens situés dans certaines villes où le marché locatif est particulièrement tendu, comme Paris, Versailles, Nice, Bordeaux ou encore Lyon. En l’absence de blocage et si le loueur dépasse le seuil légal de nuitées annuelles, il risque une amende civile pouvant aller jusqu’à 50.000 € avec une astreinte d’un minimum de 1.000 € par jour et par m², jusqu’à régularisation.
Certains propriétaires essaient de contourner la limite, en changeant de plateformes de mise en relation. Mais depuis le 1er décembre 2019, les intermédiaires sont tenus de remettre aux mairies en faisant la demande, la liste de tous les logements loués avec la mention de l’adresse, du numéro d’enregistrement du bien et du nombre de nuitées. De même, les intermédiaires communiquent au fisc les montants perçus par les loueurs.
La location d’une partie de sa résidence principale, une durée libre
Vous avez la possibilité de louer une partie de votre résidence principale à l’année, dans le cadre d’un meublé de tourisme. Vous devez alors occuper le reste du logement et limiter la durée d’occupation à 90 jours consécutifs pour une même personne.
Attention, si vous êtes locataire, vous devez obtenir l’accord du propriétaire pour sous-louer tout ou partie de l’appartement. De plus, les revenus locatifs doivent être inférieurs au montant du loyer.
La location meublée touristique d’une résidence secondaire sur Airbnb
La location saisonnière d’une résidence secondaire sur Airbnb n’est pas limitée en nombre de nuitées mais des formalités sont à accomplir. Ainsi, si votre résidence secondaire se trouve dans une zone tendue ou dans une ville de plus de 200.000 habitants, vous devrez obtenir une autorisation de changement d’usage. Le logement devient alors un local commercial. Attention, dans certaines villes, ce changement d’usage s’accompagne d’un système de compensation. Vous devrez alors compenser les m2 d’habitations perdues.
Conseil : avant de passer une annonce pour louer votre résidence secondaire, rapprochez-vous de votre mairie afin de connaitre la réglementation locale applicable aux locations Airbnb.
Les alternatives à la location meublée touristique à l’année sur Airbnb
Le bail mobilité est une alternative à la location meublée touristique. En effet, ce bail court prévu par la loi ELAN offre la possibilité de louer un appartement meublé pour une durée de 1 à 10 mois à un étudiant, à un salarié en mobilité ou encore à un jeune en formation.
Pour une bonne rentabilité et pour bénéficier de conditions fiscales avantageuses, notamment du statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP), vous pouvez également vous tourner vers la location meublée classique. De plus, vous aurez la possibilité de financer l’achat de votre bien immobilier en grande partie par l’emprunt. En outre, un règlement de copropriété peut interdire la location d’un lot sur Airbnb, cette interdiction pouvant prendre la forme d’une clause d’ « habitation bourgeoise » pour les immeubles de standing. En revanche, il ne peut pas s’opposer à la conclusion d’un bail mobilité ou d’un bail meublé classique.
En conclusion, il faut retenir que la location de la totalité de sa résidence principale sur Airbnb est limitée à 120 nuitées. Pour pouvoir louer sur les plateformes de locations saisonnières sans limitation de durée, il faut transformer le bien en local commercial. Des contraintes locales, en particulier dans les grandes agglomérations, peuvent rendre la transformation complexe.
