L’arrivée de la ligne 15 du Grand Paris Express, un impact certain sur les prix
La ligne 15 est composée de plusieurs tronçons :
- Une rocade Ouest allant de Pont-de-Sèvres à St-Denis-Pleyel desservant notamment Gennevilliers et Asnières-sur-Seine avec une mise en service à l’horizon 2030,
- Une rocade Est allant de St-Denis-Pleyel à Champigny, en passant notamment par Aubervilliers et Rosny-Bois-Perrier avec une mise en service à l’horizon 2030,
- Une rocade Sud allant de Pont-de-Sèvres à Champigny, et desservant notamment Villejuif et Créteil avec une mise en service prévue fin 2025.
Une hausse des prix disparates, selon l’état d’avancement du projet du super-métro
Depuis plusieurs années, les prix de l’immobilier sont en hausse dans les communes proches du super-métro. Mais des disparités existent. Ainsi, les quartiers proches des stations Agnettes-Asnières-Gennevilliers et La Défense-Grande Arche ont connu une hausse de prix proche de 50%. À Saint-Denis, la hausse est d’environ 40%.
Cette hausse s’explique par l’arrivée de la ligne 15, mais également par les futurs jeux olympiques.
En revanche, dans d’autres secteurs, la hausse est inférieure à 10%. C’est ainsi le cas à proximité des gares de Créteil l’Echat, de Le Vert de Maisons, Noisy-Champs ou encore de Champigny centre.
À noter : l’impact d’une gare du Grand Paris Express se fait sentir dans un rayon de 800 mètres, selon les professionnels de l’immobilier.
Les atouts de la future ligne 15 : l’explication de la hausse des prix
Les prix de l’immobilier dans les villes desservies à terme par la ligne 15 augmentent plus rapidement que près des futures gares des lignes 16 et 17 (28% contre 16% en 5 ans). Cette différence s’explique par les atouts de la ligne 15 :
- La ligne 15 est la plus longue du Grand Paris Express (75 km et 36 stations desservies).
- Des correspondances avec de nombreuses lignes de RER, de tramway et de métros sont assurées. C’est ainsi le cas de St-Denis-Pleyel, qui va être le terminus des lignes 14, 16 et 17 ou de Val de Fontenay, une station déjà desservie par les RER A et E et qui va devenir le terminus de la ligne 1 et du tram T1.
- Les villes sur le tracé de la ligne 15 sont des villes proches de Paris.
- La mise en service d’une partie de la ligne 15 est programmée avant celle des lignes 16 et 17.
Est-il encore possible d’investir à proximité des gares de la ligne 15 ?
Les investisseurs dans l’immobilier locatif peuvent encore réaliser de belles opérations à proximité des futures gares de la ligne 15 du Grand Paris Express.
De nombreux biens anciens à rénover
À proximité des futures stations de la ligne 15 se trouvent souvent des habitats anciens ayant besoin d’être rénovés. C’est, par exemple, le cas dans le secteur de Bobigny Pablo Picasso et de Bondy.
Ces biens nécessitant une rénovation d’ampleur sont vendus avec une forte décote. C’est d’autant plus vrai que la location des passoires thermiques va être interdite à partir de 2023. Après avoir racheté un bien décoté avec travaux, l’investisseur peut bénéficier d’aides à la rénovation énergétique, comme MaPrimeRénov. De plus, dans le cadre d’une location meublée, les travaux et aménagements peuvent faire l’objet d’un amortissement. Ainsi, il est fréquent que l’investisseur en meublé dans l’ancien ne règle aucun impôt sur les revenus locatifs pendant 10-12 ans.
Les appartements rénovés et bien agencés à proximité des transports permettent de dégager un fort rendement locatif.
À noter : notre chasseur immobilier connait parfaitement le marché immobilier dans les communes desservies par la future ligne 15. Il est ainsi à même de prospecter dans les quartiers avec un fort potentiel de développement.
Des grands espaces disponibles pour créer des colocations et des espaces de coliving
Dans des communes desservies par la future ligne 15, comme Clamart et Villejuif, des pavillons de banlieue sont régulièrement mis en vente. Or, ces grandes espaces peuvent être aménagés en colocation ou en espaces de coliving, c’est-à-dire en colocation avec des espaces de services communs comme un espace de coworking, un jardin, une salle de sport. Ces espaces de coliving attirent les locataires prêts à payer un loyer plus élevé pour des services de qualité.
Par ailleurs, une colocation permet d’approcher un rendement de 10%. En effet, la vacance locative est réduite et n’est que partielle. Il est très rare que tous les colocataires donnent leur préavis de départ en même temps. De plus, un bien dans une colocation se loue en moyenne 1,5 plus chère que dans le cadre d’une colocation classique.
Astuce : l’architecte partenaire d’ImAvenir va maximiser les espaces et va superviser les travaux réalisés par une équipe d’artisans qualifiés et assurés. Les biens ayant fait l’objet d’une rénovation lourde bénéficient ainsi d’une garantie dommages-ouvrage, une garantie prenant en charge les sinistres graves survenant dans les 10 ans suivant la réception des travaux.
