Qu’est-ce que la rentabilité locative ?
Pour calculer la rentabilité brute d’une location, il suffit de diviser le montant annuel des loyers par le coût du projet immobilier. Ainsi, un logement acheté 200.000 € et loué 1000 € par mois a une rentabilité de 6% (12000/200.000*100).
Cependant, investir dans la pierre est un projet à long terme, une dizaine d’années au minimum, mais le plus souvent 20 ans environ. Le rendement global doit donc intégrer le montant des loyers perçus, mais également le prix de revente, c’est-à-dire la valorisation du capital.
À savoir : les professionnels parlent de valeur patrimoniale garantie, lorsque le bien va être vendu facilement sans grosse décote, même lors d’une phase de retournement du marché immobilier. L’exemple de ville typique pour effectuer un investissement patrimonial est Paris.
Rentabilité ou plus-value, un choix selon son objectif
Le choix entre rentabilité et plus-value dépend de son objectif. Ainsi, il est préférable de privilégier la rentabilité, pour obtenir rapidement des revenus complémentaires ou pour payer une grande partie de ses mensualités grâce aux loyers. Cette dernière option permet ainsi de bénéficier pleinement de l’effet levier de l’emprunt immobilier. En effet, l’investissement immobilier est le seul investissement, qu’un particulier peut financer partiellement à l’aide d’un prêt. D’ailleurs, forte rentabilité rime souvent avec cash-flow important. Ce cash-flow peut être réinvesti. Vous aurez alors la possibilité de vous constituer un patrimoine immobilier.
En revanche, si votre objectif est une valorisation à long terme, afin de financer un projet encore lointain ou de transmettre vos biens à vos héritiers, l’investissement dans des quartiers centraux de grandes agglomérations est à privilégier. Une plus-value est alors quasi assurée.
Concilier rentabilité et plus-value
Un bon rendement locatif n’exclut pas de percevoir une plus-value, lors de la revente. Voici quelques astuces pour y parvenir.
L’achat d’un bien avec travaux
Dans les centres-villes, les biens défraichis avec travaux sont nombreux. Lors de leur achat, une négociation est souvent possible et la décote peut atteindre 20%. Une rénovation bien menée avec des matériaux de qualité va entrainer une forte augmentation de la valeur de l’appartement.
Astuce : dans le cadre d’une location meublée, les travaux font l’objet d’un amortissement (15% sur 15 ans pour l’agencement et pour l’installation générale et technique, par exemple, pour la grille de base). L’expert-comptable partenaire d’ImAvenir se charge de calculer et de maximiser cet amortissement, dans le respect de la réglementation en vigueur.
L’achat dans un quartier en voie de gentrification
Investir dans un quartier en devenir est une excellente stratégie. Les prix y sont encore abordables, mais vont monter progressivement. La demande locative va croitre également. Les quartiers en devenir sont ceux dans lesquels l’offre de transport en commun est amenée à se développer et/ou qui vont abriter un pôle économique ou universitaire. D’autres signes permettent de reconnaitre ces quartiers : bar PMU racheté pour devenir un caviste ou une épicerie fine, travaux de ravalement des façades…
Astuce : le chasseur d’ImAvenir connait parfaitement son secteur. Il peut, par exemple, trouver une opportunité immobilière à proximité d’une gare du futur Grand Paris Express, notamment le long des lignes 15 et 16.
Revoir l’agencement d’un appartement
À surface égale, un T2 se loue et se vend à un prix plus élevé qu’un studio. Il est plus intéressant de mettre en place des cloisons afin de créer une pièce supplémentaire. Notre architecte ImAvenir réalise régulièrement ce type de projet et peut donc avant achat vérifier la faisabilité de la transformation et en estimer le coût.
À savoir : les travaux d’agencement intérieur ne nécessitent ni dépôt de permis de construire, ni accord de la copropriété (sauf s’il est nécessaire de détruire un mur porteur).
Gagner des m²
Pour booster le montant des loyers et le prix de revente, il est judicieux de gagner des m². Acquérir les combles aménageables de la copropriété est ainsi particulièrement rentable financièrement. Mais cette opération n’est pas toujours réalisable et peut être refusée par l’assemblée générale des copropriétaires. En revanche, certaines opérations pour gagner de la surface sont plus faciles à mettre en œuvre, comme la destruction d’anciennes cheminées peu esthétiques ou d’un placard situé dans un salon et ayant de ce fait moins d’utilité.
