L’encadrement des loyers à Lyon, Bordeaux et Montpellier

18 novembre 2021

En application d’un décret publié le 2 septembre 2021, Lyon et Villeurbanne à compter de novembre 2021, Bordeaux et Montpellier à compter de 2022 vont expérimenter l’encadrement des loyers. Un tel plafonnement existe déjà à Lille et Paris, ainsi que dans certaines communes du 93 (les villes de Plaine Commune – Aubervilliers, L’Île-Saint-Denis, Épinay-sur-Seine, La Courneuve, Pierrefitte-sur-Seine, Saint-Ouen-sur-Seine, Saint-Denis, Stains, Villetaneuse). En quoi consiste l’encadrement des loyers ? Quel impact sur l’investissement locatif ?

L’encadrement des loyers, un dispositif réservé à certaines communes

Un mécanisme prévu par la loi Elan

L’encadrement des loyers est un dispositif prévu par la loi Elan (évolution du logement, de l’aménagement et du numérique) de novembre 2018, pour les zones dites tendues. Ainsi, la métropole bordelaise souligne que « pour le même loyer, les habitants ont perdu en 4 ans en moyenne 18 m2 ».

Dans ces zones tendues, l’objectif est de réguler le montant des loyers dans le cas d’une location ou d’une relocation d’une résidence principale louée nue ou meublée. En revanche, les baux en cours au moment de l’entrée en vigueur du dispositif ne sont pas concernés. Le bail mobilité est également concerné par ce dispositif. L’objectif est de limiter les abus, des abus touchant principalement les petites surfaces.

À savoir : l’encadrement des loyers du parc privé est en phase d’expérimentation. La fin de cette phase est fixée au 23 novembre 2023 par la loi Elan. Il est, cependant, envisagé de repousser cette échéance à 2026 (projet de loi 4D, une loi de décentralisation et de déconcentration).

Des conditions pour expérimenter l’encadrement des loyers

Les communes peuvent demander à bénéficier d’un encadrement des loyers, lorsque les conditions suivantes sont réunies :

  • Une zone urbaine rassemblant plus de 50.000 habitants,
  • Un loyer médian élevé,
  • Un faible taux de logement en construction par rapport au nombre de logements existants sur les 5 dernières années,
  • Un écart élevé entre le loyer moyen dans le parc locatif social et le niveau des loyers dans le parc privé,
  • Des perspectives réduites de production pluriannuelle de logements, ces perspectives étant inscrites dans le programme local de l’habitat.

À noter : Grenoble, Grigny et les communes de l’établissement Public Territorial Grand Orly Seine Bièvre, comme Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif, Vitry-sur-Seine se sont vues refusées l’accès au dispositif d’encadrement des loyers.

Comment s’applique le loyer plafonné ?

Le calcul du loyer plafonné

Un simulateur mis à disposition par le gouvernement permet de calculer un loyer de référence hors charges par m² par mois, un loyer de référence minoré de 30% (permettant d’effectuer un rattrapage lors de la relocation) et un loyer majoré de 20%, c’est-à-dire le surloyer.  Ce simulateur tient compte des paramètres suivants :

  • Le type de location, meublée ou non meublée, le loyer de référence étant plus élevé pour un meublé afin de tenir compte du coût de l’ameublement,
  • La localisation exacte, car des secteurs géographiques sont déterminés dans les villes où le plafonnement du loyer est appliqué,
  • Le nombre de pièces,
  • Le type de logement (appartement ou maison),
  • La date de construction.

À noter : en tant que société d’investissement clé-en-main ImAvenir propose un service de gestion locative. Elle se charge alors du calcul du loyer de référence pour le compte de l’investisseur.

Le contrôle du loyer plafonné

Un locataire peut saisir la préfecture, s’il estime que son loyer sort du cadre du plafonnement, à condition d’avoir signé son bail postérieurement à l’entrée en vigueur du dispositif dans sa commune. De plus, des contrôles aléatoires des petites annonces immobilières sont effectués par la Direction de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes (DGCCRF).

En cas de dépassement, le préfet met en demeure le bailleur d’abaisser le loyer et de restituer le trop-perçu au locataire dans un délai maximal de deux mois. Si le bailleur n’obtempère pas pendant ce délai, il risque une amende de 5.000 € s’il s’agit d’une personne physique et de 15.000 € s’il s’agit d’une personne morale.

L’encadrement des loyers, quel impact pour l’investisseur locatif ?

Au même titre que Paris et Lille, Lyon, Bordeaux et Montpellier sont des villes attractives pour l’investisseur du fait de leur dynamisme et de la forte demande locative. Mais la question du montant des loyers est centrale pour s’assurer de la rentabilité des loyers. Le plafonnement du loyer est-il de nature à remettre en cause un projet d’investissement dans les villes concernées ?

Un loyer en adéquation avec le marché

L’encadrement vise les loyers excessifs. Or, un investisseur avisé va tabler sur un loyer se situant dans la fourchette du marché, afin d’éviter la vacance locative. Et s’il fait le choix d’une location haut-de-gamme, une location attirant les locataires prêts à payer plus, il peut s’appuyer sur la pratique légale du surloyer.

La pratique du complément de loyer

Un complément de loyer (venant s’ajouter au loyer de référence majoré) peut être appliqué, si les caractéristiques de confort ou/et de localisation du logement le justifient. Il peut, par exemple, s’agir d’une terrasse avec une belle vue devant un bien d’exception comme la Tour Eiffel ou l’Arc de Triomphe. En revanche et dans le cadre d’un investissement locatif, il est très rare d’avoir accès à ce type de biens. La loi prévoit donc un complément de loyer possible si le bien est rénové en totalité et suréquipé. ImAvenir est dans ce schéma et permet ainsi à ses investisseurs de déplafonner leurs loyers pour maximiser la rentabilité.

Astuce : ImAvenir chasse pour le compte de l’investisseur les appartements avec une excellente localisation et assure une rénovation haut-de-gamme sous la direction d’un architecte partenaire. Ainsi, la pratique d’un surloyer est souvent acceptée. L’agence peut alors justifier l’existence de ce surloyer dans la clause « loyer » du contrat de location.

Partager l’article

Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

Recommandations de lecture

ImAvenir, spécialiste de l’investissement locatif clé-en-main dans le Grand Paris

Prenez rendez-vous pour que nous trouvions des biens rentables qui correspondent à vos critères.