Retour du calcul trimestriel du taux d’usure
La Banque de France a annoncé le retour du calcul trimestriel du taux d’usure. Ce taux, qui détermine le seuil au-delà duquel une banque ne peut pas accorder de prêt, était calculé mensuellement depuis mars 2023. Cette décision visait à faciliter le déblocage des dossiers de crédit immobilier dans le contexte d’une hausse rapide des taux. Le retour à un calcul trimestriel annonce donc une embellie pour 2024.
Après avoir enregistré une augmentation de plus de deux points depuis le début de l’année 2023, la courbe des taux de crédit immobilier commence enfin à se stabiliser. En décembre, les taux pour un emprunt immobilier sur 20 ans s’établissent en moyenne à 4,45% selon La centrale de financement.
Ajustements mineurs sur les normes HCSF pour 2024
Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a choisi de desserrer légèrement les contraintes entourant le crédit immobilier début décembre, notamment les conditions d’octroi instaurées en 2020 pour modérer la dynamique immobilière pendant ces dernières années de taux extrêmement bas.
L’annonce ne bouleverse pas les fondamentaux du secteur, avec des points clés inchangés :
- Une durée maximale de 25 ans pour les crédits immobiliers ;
- Un plafond d’endettement fixé à 35%.
Cependant, quelques assouplissements mineurs ont été apportés aux règles prudentielles d’octroi des crédits immobiliers :
- non prise en compte du prêt relais dans le taux d’endettement ;
- possibilité d’emprunter sur 27 ans en cas de travaux de rénovation énergétique de plus de 10 % de l’opération (comme pour le neuf) ;
- possibilité pour les banques de dérogation toujours à 20 % mais avec possibilité de lisser ces dérogations sur 3 trimestres au lieu d’un seul.
Nouvelles villes qui appliquent l’encadrement des loyers
De nouvelle communes candidate à l’expérimentation de l’encadrement des loyers en 2024. Ce dispositif permet déjà le plafonnement des loyers d’habitation dans vingt-quatre villes situées en zones tendues. Les villes dont la candidature va être étudiée par le gouvernement en 2024 sont :
- Marseille
- Cergy
- Les 11 communes de l’agglomération Grand-Orly Seine Briève (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, Le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine)
- Les 11 communes de l’agglomération d’Annemasse
- Les 21 communes de Grenoble-Alpes Métropole
- Les 24 communes du Pays basque
Si la candidature est retenue, le préfet du département concerné fixera ensuite les loyers de référence à respecter.
→ En savoir plus sur l’encadrement des loyers à Paris
Réduction des avantages de la loi Pinel
Le régime de défiscalisation Pinel touche à sa fin. Il avait connu une première diminution de ses avantages en 2023, et qui se poursuit encore un peu plus en 2024. Voici les nouvelles réductions d’impôt possibles en 2024 avec un investissement Pinel en fonction de la durée de détention :
- 27 000 €sur 6 ans (contre 36 000 € en 2023)
- 31 500 € sur 9 ans (contre 45 000 € en 2023)
- 36 000 € sur 12 ans (contre 54 000 € en 2023)
Après le 31 décembre 2024, il ne sera plus possible d’acheter un logement neuf pour investir en locatif avec ce dispositif.
Plus qu’un an de sursis pour les logements classés G
Il reste seulement un an avant l’entrée en vigueur de l’interdiction de la location des logements en catégorie G. À partir de janvier 2025, tous les logements consommant plus 420 Kwh/m2/an d’énergie finale seront qualifiés d’indécents, rendant illégale la conclusion d’un nouveau bail. Cette restriction touchera environ 600 000 locations supplémentaires dans le parc privé.
En conséquence, non seulement les passoires énergétiques connaîtront une baisse de valeur, mais les ventes de logements classés en catégories F et G semblent vont s’intensifier. Ces opportunités peuvent être intéressantes, à condition d’entreprendre les travaux rapidement.
DPE obligatoire pour les copropriétés de plus de 200 lots
A partir de ce 1er janvier 2024, les copropriétés de plus de 200 lots, dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013, seront tenues d’effectuer un diagnostic de performance énergétique collectif (DPE collectif).
Conformément à l’article 158 de la loi n° 2021-1104 du 22 août 2021, ce nouveau DPE arbore une nouvelle « étiquette » évaluée de A à G, similaire au DPE requis pour la location ou la vente d’un bien, accompagnée de recommandations de travaux. Le syndic devra ensuite soumettre à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale la question d’un plan de travaux d’économies d’énergie ou d’un contrat de performance énergétique.
Cependant, la contrainte des textes s’arrête là. Aucune obligation n’est imposée pour la réalisation de travaux de rénovation au sein de la copropriété, bien que cela puisse avoir un impact sur le DPE des logements considérés individuellement. Que ce soit au niveau de la prise en compte des équipements collectifs ou de l’isolation des murs donnant sur l’extérieur.
