Les charges de copropriété d’un investissement locatif
Parmi les charges d’un investissement locatif figurent les frais de copropriété. En effet, en application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 régissant le statut de la copropriété, les propriétaires ont l’obligation de participer aux dépenses concernant l’entretien, l’administration et la conservation des parties communes, des éléments d’équipement et des services communs. Cette obligation concerne aussi bien les propriétaires occupants que les propriétaires bailleurs. Ces derniers peuvent, néanmoins, facturer certaines charges de copropriété à leurs locataires et en déduire d’autres de leurs revenus locatifs.
Les charges de copropriété récupérables
La définition des charges récupérables
Les charges récupérables sont des charges devant être payées par le propriétaire. Mais celui-ci les refacture à son locataire, car il s’agit de charges liées à des équipements et des services profitant directement aux occupants des logements. Il s’agit, par exemple :
- De l’entretien courant, du nettoyage, de l’éclairage de l’ascenseur et des escaliers,
- De l’entretien des espaces verts,
- Du service de sortie des poubelles,
- Du chauffage collectif.
- De l’eau froide collective.
Le paiement des charges récupérables par le locataire
Dans le cadre d’une location meublée et en application de la loi Alur, le propriétaire peut prévoir dans le bail une provision pour charges ou un forfait pour charges. Dans le cas de la provision, le montant des charges est estimé en fonction du montant réglé l’année précédente avec une régularisation annuelle en fonction des dépenses réelles (appel de charges définitif ou remboursement du trop-perçu). Le propriétaire doit alors effectuer le calcul annuel et tenir les justificatifs à disposition du locataire, pendant 6 mois. Le forfait est donc plus simple à mettre en œuvre surtout en cas de changement de locataire en cours d’année.
Dans le cadre d’une location nue, la mise en place du forfait pour charges n’est autorisée que dans le cadre d’une colocation.
Les charges de copropriété déductibles
Abattement forfaitaire ou déduction des frais réels
Certains propriétaires bailleurs bénéficient d’office d’un abattement forfaitaire :
- Un abattement de 30% pour une location nue, lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 15.000 € par an (régime microfoncier).
- Un abattement de 50% pour une location meublée, lorsque les recettes locatives ne dépassent pas 72.600 € par an pour un LMP, un Loueur en Meublé Professionnel (régime micro-BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux).
- Un abattement de 50% pour une location meublée sous le statut du LMNP (Loueur Meublé Non Professionnel). Le statut LMNP concerne les propriétaires de meublé encaissant au plus 23.000 € de recettes locatives ou dont le montant des recettes locatives est inférieur aux revenus du foyer fiscal.
Les bailleurs remplissant les conditions d’un abattement forfaitaire ont la possibilité d’opter pour le régime réel et peuvent ainsi déduire différentes charges, dont une partie des charges de copropriété.
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