Quelle évolution pour les taux immobiliers en septembre 2021
Les taux de crédit pour l’achat d’une maison ou d’un appartement restent très attractifs, que l’emprunt concerne l’acquisition d’une résidence principale ou d’une résidence secondaire ou encore un investissement locatif. En effet, les banques continuent à appliquer une politique de taux bas, afin de capter les dossiers de financement. Cette politique peut être menée, car la Banque Centrale Européenne (BCE) fixe un taux directeur bas depuis plusieurs années.
La poursuite de la politique des taux bas à la rentrée 2021
Voici quelques taux d’intérêt moyens relevés en septembre 2021 :
- 0,65% sur 10 ans,
- 0,80% sur 15 ans,
- 1% sur 20 ans.
Pourquoi faire appel à un courtier, dans un contexte de taux bas ?
Le courtier partenaire d’ImAvenir peut trouver un prêt avec un taux attractif et des conditions avantageuses (frais de dossier minorés, annulation ou forte baisse des pénalités à régler en cas de remboursement du prêt…).
Par ailleurs, dans un contexte de taux bas, le coût de l’assurance emprunteur est parfois supérieur à celui du crédit. La délégation d’assurance, c’est-à-dire la possibilité de souscrire un contrat d’assurance emprunteur individuel à la place du contrat groupe de la banque, permet de faire des économies substantielles. Le courtier va alors interroger le marché et trouver des garanties au-moins équivalentes à celles proposées par l’établissement de crédit (la condition, pour faire jouer la délégation d’assurance).
Les conditions d’emprunt à la rentrée 2021
Les conditions d’accès au crédit sont fixées par les banques, dans le cadre des préconisations du Haut Conseil à la Sécurité Financière (HCSF).
Les conditions inchangées du HCSF
Le 14 septembre 2021, le HCSF a annoncé maintenir ses préconisations, en matière d’octroi du crédit immobilier :
- Un apport personnel minimal de 10% du coût du projet immobilier est nécessaire. Cet apport va couvrir les frais de notaire, les frais bancaires, voire les frais d’agence.
- Le taux d’endettement maximum de l’emprunteur aussi nommé taux d’effort ne doit pas dépasser 35 % de ses revenus.
- La durée maximale du prêt est de 25 ans (dans le cadre d’un investissement locatif, la durée du prêt n’excède pas 20 ans).
- Le Taux Annuel Effectif Global (TAEG), c’est-à-dire le coût global du crédit (taux d’emprunt, différents frais et garanties obligatoires de l’assurance emprunteur) ne doit pas être supérieur au taux d’usure, un taux actuellement bas.
Les politiques de souscription des banques
Certains emprunteurs rencontrent des difficultés à faire financer leur projet dans la pierre. Par ailleurs, l’investisseur comme l’acheteur de son logement doit être attentif au délai d’octroi du crédit immobilier.
Des banques moins frileuses mais…
La réouverture des bars et des restaurants marquent une tendance à la reprise d’une activité économique normalisée. Les banques y sont sensibles et accordent plus facilement des crédits qu’au printemps 2021. Cependant, les employés de certains secteurs, comme l’aéronautique ou l’événementiel restent encore pénalisés. De même, les dossiers des indépendants sont regardés minutieusement.
Astuce : emprunter à deux est plus facile. Dans le cadre d’un investissement locatif, il est parfois intéressant de s’associer dans le cadre d’une SCI (Société Civile Immobilière). ImAvenir et son partenaire expert-comptable sont à votre disposition pour étudier le montage juridique le plus adapté à votre situation.
Des conditions supplémentaires aux préconisations du HCSF
Pour se protéger, les banques posent actuellement des conditions supplémentaires aux préconisations du HCSF :
- Un apport supérieur à 10% est souvent exigé. De nombreux emprunteurs financent ainsi jusqu’à 30% de leur projet immobilier.
- Les découverts au cours des 6 derniers mois doivent être limités.
- Le dossier de présentation de l’investissement locatif doit être soigné (emplacement, dynamisme du marché immobilier, etc.)
- Une épargne résiduelle est nécessaire pour faire face à des imprévus, comme des travaux.
Un taux d’usure bas pénalise certains dossiers
Pour les dossiers emprunteurs les moins attractifs, les banques rémunèrent leur risque, en pratiquant des taux plus élevés. Or, cette pratique est limitée du fait d’un taux d’usure bas, 2,39%, par exemple, pour un prêt à taux fixe d’une durée comprise entre 10 ans et moins de 20 ans (valeur au 1er octobre 2021 – source : Banque de France). Des dossiers sont donc rejetés.
Le taux d’usure incluant le coût de l’assurance emprunteur, un taux bas pénalise également les emprunteurs payant les cotisations les plus élevés, c’est-à-dire les seniors et les personnes ayant des problèmes de santé.
À savoir : dans le cadre d’un prêt pour un investissement immobilier, les banques imposent la souscription des garanties invalidités et décès. Les garanties « perte d’emploi » et « ITT » (Incapacité Temporaire Totale) sont, en revanche, facultatives.
