Quelques mots sur le Grand Paris
Le Grand Paris ne concerne pas toute l’Ile-de-France et ne se limite pas à son projet phare de super métro.
Les territoires concernés par le Grand Paris
Le Grand Paris aussi appelé Métropole du Grand Paris (MGP) est un projet d’aménagement urbain d’envergure. Il concerne Paris et 11 Établissements Publics Territoriaux (EPT) :
- Territoire Vallée Sud – Grand Paris (Bagneux, Clamart, Châtillon…).
- Grand Paris – Seine Ouest (Boulogne-Billancourt, Chaville, Issy-les-Moulineaux…).
- Territoire Paris Ouest La Défense (Courbevoie, Garches, La Garenne-Colombes…).
- Boucle Nord de Seine (Bois
- Colombes, Argenteuil, Asnières-sur-Seine…).
- Plaine Commune (Saint-Ouen, Saint-Denis, Aubervilliers…).
- Paris Terres d’Envol (Aulnay-sous-Bois, Drancy, Dugny…).
- Est Ensemble (Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin…).
- Grand Paris Grand-Est (Clichy-sous-Bois, Rosny-sous-Bois, Le Raincy…).
- Paris Est Marne et Bois (Bry-sur-Marne, Fontenay-sous-Bois, Villiers-sur-Marne…).
- Grand Paris Sud Est Avenir (Alfortville, Boissy-Saint-Léger, Le Plessis-Trévisse…).
- Grand Orly Seine Bièvre (Villeneuve-Saint-Georges, Chevilly-Larue, Cachan…)
Outre Paris, toutes les communes des départements de Seine-Saint-Denis, des Hauts-de-Seine et du Val-de-Marne ainsi que les communes des Portes de l’Essonne sont intégrées dans la MGP.
Les investissements dans le Grand Paris
Le Grand Paris va entraîner un investissement considérable de 25 milliards d’euros. Cet investissement finance : Le Grand Paris Express (68 nouvelles gares desservies par le métro) afin de désenclaver la banlieue et de favoriser les trajets de banlieue à banlieue. 70.000 nouveaux logements chaque année. La création de pôles de compétitivité nommés clusters, comme Le Bourget et son pôle aéronautique ou La Défense et son pôle de la finance.
Des écarts de prix considérables entre les communes du Grand Paris
Les prix au m² vont de 2 500 à 10 000 € dans les communes de la banlieue parisienne concernées par le Grand Paris. Un rattrapage est donc fort probable d’ici 2030. En investissant dans certains quartiers, le propriétaire-bailleur va pouvoir acheter un bien à prix raisonnable. L’attractivité de ce bien va s’accroître avec le développement des transports et des pôles d’activité. La rentabilité locative va donc augmenter et une plus-value importante peut être espérée après achèvement des travaux du Grand Paris.
Un effet gare déjà ressenti dans certaines communes
Dans les communes proches de Paris où les travaux d’extension du métro ont déjà commencé, les prix de l’immobilier ont déjà connu une forte augmentation. Ainsi, dans le quartier Saint-Ouen RER et mairie de Saint-Ouen, le prix au m² a connu une progression supérieure à 60% en 10 ans. Cependant, les chasseurs d’ImAvenir trouvent encore dans ces quartiers des appartements anciens avec travaux vendus avec une forte décote. Un architecte se charge ensuite de superviser une équipe d’artisans sérieux et expérimentés. Les travaux ainsi réalisés vont booster la valeur locative de l’appartement. De plus, ils font l’objet d’un amortissement dans le cadre d’une Location Meublée Non Professionnelle (LMNP).
Des communes du Grand Paris avec des prix encore abordables
Certaines communes vont bénéficier de méga-gares, de nouveaux campus et d’une nouvelle image de marque. Mais pour l’instant, les prix au m² y sont inférieurs à 5000 €. C’est ainsi le cas à proximité de la gare Les Ardoines implantée à côté du Technicentre Paris Rive Gauche à Ivry-sur-Seine. Or, de nombreuses friches sont disponibles dans le secteur. Les promoteurs y installent des logements et des activités tertiaires. Des biens actuellement disponibles aux environs de 2 500 € le m² risquent de voir leur prix doubler à l’horizon 2030. Autre exemple de quartier en devenir, celui de Cheville « Trois Communes ». Cette nouvelle gare va être à cheval sur 3 communes, Villejuif, l’Haÿ-les-Roses et Chevilly. Ce quartier abrite des logements à rénover ainsi que des maisons ouvrières à des prix abordables. Ces maisons bien agencées peuvent devenir des colocations haut-de-gamme avec un accès à un espace extérieur, un critère attirant actuellement les locataires prêts à payer un loyer supérieur à celui du marché. La rentabilité d’une telle colocation peut ainsi avoisiner les 8 à 10%.
Un effet Grand Paris pas toujours au rendez-vous
Des villes et des quartiers ne bénéficiant pas de l’effet Grand Paris
Il ne suffit pas d’acheter un bien dans une commune du Grand Paris, pour réaliser une bonne opération immobilière. En effet, certaines villes et certains quartiers ne voient pas leurs prix partir à la hausse. Ainsi, des communes de banlieue parisienne ont un territoire très étendu et certaines zones sont mal desservies par les transports en commun et manquent de commerces.
Dans certaines communes du Grand Paris, des programmes neufs sont éligibles au Pinel. Ces programmes ne sont pas toujours construits dans les zones les plus attractives de la commune.
Les précautions à prendre pour investir et profiter pleinement de l’effet Grand Paris
Pour éviter une moins-value et une vacance locative prolongée, se faire accompagner par une société spécialisée connaissant les tendances quartier par quartier, comme ImAvenir est une sécurité. Cette société va ainsi privilégier les appartements proches des commodités, c’est-à-dire situés à moins de 10 minutes à pied des centres universitaires pour une résidence étudiante ou/et des transports et commerces.
Un impact de la crise sanitaire pour les communes du Grand Paris ?
La Chambre des notaires du Grand Paris note que le marché immobilier reste dynamique. Les prix se tassent à Paris, mais pas dans les communes environnantes. Ainsi, à Noisy-le-Grand, la hausse des prix sur un an est de 0,9% et de 7,5% à Bobigny (valeur juillet 2021). L’attractivité de la capitale et de la proche banlieue reste forte, notamment pour les moins de 35 ans
