Le versement de la caution lors de la signature du bail meublé
La définition de la caution
La caution est un dépôt de garantie versé par le locataire à la signature du bail, et ce, même si l’entrée dans les lieux est différée. Ce dépôt va être conservé en partie ou en totalité par le propriétaire à la fin de la location, si le locataire n’a pas rempli ses obligations locatives :
- Non-paiement des loyers et charges,
- Dégradations commises par l’occupant,
- Défaut d’entretien courant, comme le non-remplacement des joints de robinet. Une liste indicative des travaux d’entretien à la charge du locataire est fixée par le décret n°87-712 d’août 1987.
Point d’attention : certains propriétaires n’encaissent pas le chèque de caution. Ils perdent alors leur garantie, car un chèque ne peut plus être déposé à la banque, passé un délai de 1 an et 8 jours et ces propriétaires ne peuvent pas contraindre leur locataire à signer un nouveau chèque.
Les baux meublés concernés par la caution
Le bailleur peut réclamer une caution au locataire d’un bien meublé, s’il s’agit d’un bail meublé d’un an avec tacite reconduction ou d’un bail étudiant. En revanche, aucun dépôt de garantie ne peut être demandé dans le cadre d’un bail mobilité. Dans ce cas, la garantie Visale prend en charge les éventuelles réparations et les éventuels impayés.
Le montant de la caution dans le cadre d’une location meublée
Dans le cadre d’une location nue, le montant de la caution est limité à un mois de loyer, hors charges. Ce montant est porté à deux mois de loyer dans le cadre d’une location meublée, car la garantie va couvrir également l’usure anormale des meubles et équipements.
La restitution de la caution en location meublée
Par peur de ne pas récupérer leur dépôt de garantie, des locataires ne règlent pas le dernier mois de loyer. Cette pratique est interdite. Pour protéger les locataires, des règles strictes encadrent la restitution de la caution.
Qui restitue la caution ?
Le propriétaire au moment du départ du logement a la charge de rendre la caution, même s’il a acheté le bien déjà loué ou s’il l’a reçu dans le cadre d’une succession ou d’une donation.
Le délai de restitution de la caution
La restitution du dépôt de garantie en location meublée, comme en location nue, doit se faire dans un délai d’un mois, si l’état des lieux de sortie ne fait état d’aucune dégradation. Dans le cas contraire, les dégâts doivent être notés dans l’état des lieux de sortie. Le délai de restitution est alors porté à deux mois.
Point d’attention : en cas de retard, le montant dû à l’ancien locataire est majoré de 10% du loyer mensuel par mois de retard. Cette pénalité n’est pas appliquée si la nouvelle adresse du locataire n’a pas été communiquée.
Le montant de la restitution de la caution d’un bail meublé
Après les éventuelles déductions, le dépôt de garantie est rendu au locataire. Quelle que soit la durée du bail, aucun intérêt n’est dû par le propriétaire.
Les conditions pour déduire les réparations locatives
Seules les dégradations inscrites dans l’état des lieux de sortie établi à titre contradictoire ou par un huissier peuvent être déduites de la caution. De plus, le propriétaire doit fournir les devis ou les factures de réparation ou/et de nettoyage. Le propriétaire n’est, cependant, pas obligé de faire intervenir une entreprise. Il peut, en effet, présenter la facture des matériaux qu’il a utilisés, mais ne peut alors pas prévoir un forfait pour le temps passé à remettre son bien en état.
La déduction ne concerne pas toujours la totalité de la facture, car la vétusté est à la charge du propriétaire. En cas de changement du revêtement de sol ou mural, par exemple, un abattement tenant compte de son ancienneté est appliqué. Il est ainsi d’usage de considérer que la durée de vie des peintures est de dix ans. Pour déterminer le coefficient de vétusté, le propriétaire peut se référer à la grille présente dans un accord national de location. Un tel accord est notamment signé par des investisseurs institutionnels, tels les assureurs.
La possibilité de conserver une provision pour charges
Le contrat de location d’un meublé peut prévoir des charges forfaitaires ou un calcul des charges au réel. Dans ce dernier cas, la loi Alur autorise la propriétaire à conserver au-maximum 20% du dépôt de garantie à titre de provision, le temps que les comptes annuels de la copropriété soient arrêtés. La régularisation des charges doit se faire dans l’année du départ du locataire et dans le mois suivant l’approbation définitive des comptes de l’immeuble.
À savoir : dans le cas d’un calcul au réel, les parties ont la possibilité de solder à l’amiable les charges sans attendre le décompte de la copropriété.
ImAvenir propose un service de gestion de location meublée à ses clients investisseurs. À ce titre, nous gérons les dépôts de garantie pour le compte des bailleurs. Nous assurons ainsi le respect de leurs droits, dans le cadre de la réglementation de la caution en meublé.
