L’investissement locatif de Barbara

Division

Saint-Ouen

2023

131000 €

Budget global

9480 €

Loyer annuel

5,35 %

Rendement brut

Le brief

Vincent

Responsable du projet

Barbara souhaitait trouver un bien à forte rentabilité. Elle connaissait bien le marché parisien mais moins les villes prometteuses du Grand Paris. Nous lui avons proposé d'investir à Saint-Ouen pour profiter de l'arrivée de la ligne 14 dans les anciens quartiers ouvriers. L'originalité ? Un bien à diviser en deux lots pour maximiser la rentabilité et diviser les risques.

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La ville et ses alentours

Saint-Ouen, 93400

Saint-Ouen s'est radicalement transformée depuis une dizaine d'année. Les prix de l'immobilier y ont été multipliés par 5 en 20 ans. Autrefois ville dortoire qui bénéficiait du report du marché locatif parisien, Saint-Ouen accueille les sièges sociaux de grands groupes depuis l'arrivée de la ligne 14. C'est toute une population de jeunes actifs avec de bon revenus qui commencent à s'installer à Saint-Ouen. Les bonnes opérations deviennent rares. Cependant, elles sont toujours possibles à condition de rénover d'ancien petits immeubles ouvriers.

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Le bien déniché

Vue sur cour prise de la fenêtre de l'appartement.

Salon dégradé avant travaux de rénovation

Caractéristiques

Typologie : Division

Superficie : 35m²

Etage : RDC

Fenêtres : 2

Extérieur : Cour intérieure

Pas d'ascenseur

Transports en commun

Garibaldi

Un peu dans son jus, ce bien est pourtant idéalement situé entre une rue très commerçante et le square Marmottan. La station Garibaldi à 5 minutes à pied permet de se rendre à la gare Saint-Lazare à Paris en une dizaine de minutes. Il y a donc un important report du marché locatif parisien. La ligne 14 et le RER C complètent une offre de transport très attractive pour les jeunes actifs et les étudiants.

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Nous trouvons des biens à proximité des transports avec une forte demande locative.

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Les travaux d’optimisation

Agathe

Architecte d’intérieur

Ce bel appartement de 35m2 était à l'origine divisé en deux lots bien distincts. Nous avons donc rétabli les plans à l'initial pour mettre en location deux biens en une seule opération. Les deux appartements sont organisés en miroir pour les connecter à une seule arrivée d'eau et une seule colonne d'évacuation. On diminue ainsi le coût des travaux tout en optimisant la surface.

Plan avant travaux © Imavenir

Plan de l'appartement d'Alexandre après rénovation

Plan après travaux © Imavenir

Salon avant puis après travaux © Imavenir

Entrée et cuisine dégradées avant travaux de rénovation

Cuisine avant puis après travaux © Imavenir

Salle d'eau avant puis après travaux © Imavenir

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Le design d’intérieur

Iconic vintage

Nous avons choisi des tons neutres et blancs pour que chaque locataire puisse se projeter dans cet appartement. Une attention particulière a été apportée à la lumière pour apporter du confort dans ces appartements situés en rez-de-chaussée, qu'ils se sitent sur la cour ou sur la rue.

La stratégie financière

Mathieu

Directeur associé

Ce projet coche toutes les cases pour Barbara qui souhaitait trouver un bien avec une bonne rentabilité dans le Grand Paris. Saint-Ouen est une ville dynamique qui va encore se transformer dans les années à venir. Les prix de l'immobilier ont tendance à se stabiliser. On ne pourra pas espérer d'importantes plus-values. En revanche, l'attractivité de la ville grandit à mesure que les projets fleurissent. On pourra donc augmenter le montant du loyer dans quelques années.

Budget

131000 €	Prix de présentation HAI
– 0 €	Prix négocié HAI
10480 €	Notaire
2000 €	Architecture et maîtrise d’ouvrage
25512 €	Travaux de rénovation
6500 €	Mobilier et cuisine
12634 €	Honoraires
– – – – – –	– – – – – – – – –
131000 €	Budget total

Rendement

9480 €	Loyer annuel
480 €	Charges de copropriété
210 €	Taxe foncière
– – – – – –	– – – – – – – – –
5.35 %	Rendement brut

Tout investissement présente un risque de perte en capital total ou partiel. Nos calculs sont des prévisions indicatives qui prennent en compte l’état du marché, les conditions d’acquisition et les modalités de financement. Elles ne sont pas des garanties sur les performances financières de nos produits d’investissement. Dès la fin de l’opération après la mise en location, nous vous orientons vers un expert comptable pour optimiser vos revenus fonciers et la fiscalité à long terme.