L’investissement locatif de Thibault à Cergy

Colocation

Cergy-Pontoise

2021

Thibault est déjà propriétaire de sa résidence principale et souhaite commencer à investir. Il a déjà un bon apport mais il veut faire fonctionner au maximum sa capacité d’endettement. Direction Cergy pour la création d’une colocation à fort rendement avec notre service d’investissement locatif clé en main.

Salon rénové et décoré pour 4 colocataires

325395 €

Budget global

27600 €

Loyer annuel

8,48 %

Rendement brut

Le brief

Mathieu Doliveux

Responsable du projet

Notre investisseur souhaite atteindre l'autofinancement grâce à son opération immobilière, c'est-à-dire que les loyers couvrent en intégralité les frais liés au logement et les mensualités de son crédit. Le projet doit donc avoir un très bon rendement brut. Je lui ai proposé de s'éloigner un peu de Paris pour aller vers des villes étudiants qui intéresseront des locataires pour la colocation. La reconfiguration d'un appartement familial permet d'ajouter des chambres à louer séparément et d'obtenir un meilleur loyer au total que si on mettait en location plusieurs studios. Nous voici donc parti pour Cergy avec son important pôle étudiant.

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La ville et ses alentours

Cergy-Pontoise, 95000

Cergy est la première des 5 villes-nouvelles créées dans les années 1970 pour rééquilibrer l'Île-de-France. En moins de dix ans, le nombre d'entreprises et de boutiques à plus que doublé et continue chaque année d'augmenter. Depuis les années 1990, Cergy est un pôle universitaire majeur avec un établissement qui accueille plus de 25 000 étudiants. Ce quartier est d'ailleurs situé à proximité de l'ESSEC Business School, autre grande école bien connu dans l'univers commercial.

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Le bien déniché

Caractéristiques

Typologie : Colocation

Superficie : 79m²

Etage : RDC

Fenêtres : 5

Extérieur : Balcon

Ascenseur

Chambres : 4

Transports en commun

Cergy Préfecture

Cet appartement est desservi par le RER A qui permet de voyager à travers l'Ile-de-France très facilement. Il est possible de se rendre à Paris en une vingtaine de minutes mais aussi dans le quartier d'affaires de la Défense ainsi qu'à Nanterre en quelques stations.

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Nous trouvons des biens à proximité des transports avec une forte demande locative.

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Les travaux d’optimisation

Agathe

Architecte d’intérieur

L'objectif des travaux était simple : transformer cet appartement familial en colocation pour étudiants. Nous avons travaillé sur des axes qui était la création d'un maximum de chambre et l'amélioration des espaces communs. Le couloir a été rétréci pour pouvoir installer la nouvelle cuisine à la place de l'ancien placard et former une pièce de séjour conviviale. L'ancienne cuisine, quant-à-elle, a été légèrement agrandie pour être transformée en chambre. Contre la cloison, nous avons également ajouté une nouvelle salle d'eau qui apporte du confort dans cet appartement pour 4 personnes. Au total, nous avons réussi à installer 4 chambres et 2 salle de bain tout en conservant une facilité de circulation.

Plans d'architecte avant la reconfiguration

Plan avant travaux © Imavenir

Plans d'architecte apres la reconfiguration

Plan après travaux © Imavenir

Salon vide nécessitant des travaux de rénovation

Salon avant puis après travaux © Imavenir

Cuisine équipée après travaux de rénovation

Cuisine avant puis après travaux © Imavenir

Salle d'eau avant puis après travaux © Imavenir

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Le design d’intérieur

Scandinave

Cet appartement a été meublé et décoré dans des tons neutres pour que les locataires puisse se projet facilement, peu importe leur âge ou leur genre. Nous avons tout de même ajouté des touches de couleur pour ajouter de la chaleur aux pièces mais qui peuvent être facilement changeable : rideau, lampe de chevet ou housse de coussin.

La stratégie financière

Mathieu

Directeur associé

Ce projet avec un excellent rendement en région parisienne permet à notre investisseur d'atteindre largement l'autofinancement, et même avec un cashflow positif. Il peut ainsi pleinement profiter de sa capacité d'endettement et de l'effet de levier bancaire pour se constituer un patrimoine. En s'éloignant un peu de Paris, il a pu profiter de prix attractifs à l'achat et il réalisera certainement une plus-value dans quelques années.

Budget

200000 €	Prix de présentation HAI
– 15000 €	Prix négocié HAI
15539 €	Notaire
4000 €	Architecture et maîtrise d’ouvrage
87000 €	Travaux de rénovation
12000 €	Mobilier et cuisine
21855 €	Honoraires
– – – – – –	– – – – – – – – –
325395 €	Budget total

Rendement

27600 €	Loyer annuel
600 €	Charges de copropriété
1359 €	Taxe foncière
– – – – – –	– – – – – – – – –
8.48 %	Rendement brut

Tout investissement présente un risque de perte en capital total ou partiel. Nos calculs sont des prévisions indicatives qui prennent en compte l’état du marché, les conditions d’acquisition et les modalités de financement. Elles ne sont pas des garanties sur les performances financières de nos produits d’investissement. Dès la fin de l’opération après la mise en location, nous vous orientons vers un expert comptable pour optimiser vos revenus fonciers et la fiscalité à long terme.