Seuil LMP – Comprendre le basculement automatique et ses implications

Statuts de la location meublée : LMNP et LMP

En France, il existe deux statuts fiscaux pour la location meublée : le Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et le Loueur en Meublé Professionnel (LMP). Le statut LMNP s’applique automatiquement lorsque les recettes issues de la location meublée sont inférieures à 23 000 € par an, ou si elles ne dépassent pas le montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal. À l’inverse, le statut LMP s’applique dès lors que deux conditions sont réunies : les recettes annuelles tirées de la location meublée dépassent 23 000 € et elles sont supérieures aux autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Rappelons que le choix entre LMNP et LMP n’est pas libre : le statut dépend uniquement des seuils de revenus locatifs atteints par le foyer fiscal. Le passage de l’un à l’autre est donc automatique, sans possibilité d’option volontaire.

Obligations en matière de mobilier et encadrement législatif

Quel que soit le statut fiscal choisi (LMNP ou LMP), la location meublée est soumise à des obligations strictes concernant l’équipement du logement. Pour être considéré comme meublé, le logement doit obligatoirement comporter un ensemble de meubles et d’équipements essentiels à la vie quotidienne : literie avec couette ou couverture, volets ou rideaux dans les chambres, plaques de cuisson, four ou four à micro-ondes, réfrigérateur avec congélateur ou compartiment à congélation (température maximale de -6 °C), vaisselle et ustensiles de cuisine en quantité suffisante, table et sièges, étagères de rangement, luminaires, et matériel d’entretien ménager adapté.

L’encadrement légal de la location meublée repose principalement sur le décret du 31 juillet 2015 (modifié par le décret du 5 août 2015), qui fixe la liste précise des équipements obligatoires et précise les conditions à respecter pour que le logement soit reconnu comme meublé au sens de la loi. En cas de non-respect de ces obligations, le bail peut être requalifié en location vide par le juge.

Les critères automatiques de basculement en LMP

Le passage du statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) à celui de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) repose sur deux critères cumulatifs et objectifs :

• Les recettes locatives annuelles de l’ensemble des locations meublées du foyer fiscal doivent dépasser 23 000 € sur l’année civile.
• Ces recettes doivent également être supérieures au montant total des autres revenus d’activité du foyer fiscal, c’est-à-dire les salaires, bénéfices industriels et commerciaux, bénéfices agricoles, bénéfices non commerciaux, rémunérations de gérance, etc.

Dès que ces deux seuils sont franchis simultanément, le statut de LMP s’applique automatiquement, sans qu’aucune démarche volontaire ne soit nécessaire de la part du bailleur. Il n’est donc pas possible de choisir librement son statut : la bascule entre LMNP et LMP est imposée par la loi en fonction des revenus locatifs et de la situation du foyer fiscal.

Calcul des seuils et exemples pratiques

Pour déterminer si vous franchissez le seuil LMP, il faut additionner l’ensemble des recettes locatives brutes perçues sur l’année civile, c’est-à-dire du 1er janvier au 31 décembre. Sont inclus dans ce calcul :

• Les loyers encaissés, toutes taxes comprises
• Les charges locatives récupérées auprès du locataire
• Les indemnités éventuelles (par exemple, pour rupture anticipée ou dégradation)
• Les revenus issus de prestations de services annexes (linge, ménage, etc.)

Ces montants sont pris en compte avant toute déduction de charges ou d’amortissements.

Prise en compte des revenus du foyer fiscal

En parallèle, il faut comparer ce total aux autres revenus d’activité du foyer fiscal : salaires, bénéfices industriels et commerciaux (hors location meublée), bénéfices non commerciaux, bénéfices agricoles, rémunérations de gérance, et pensions de retraite. Les revenus fonciers, en revanche, ne sont pas pris en compte dans ce calcul.

Exemples concrets de basculement automatique

Si vous débutez la location meublée en cours d’année, le seuil de 23 000 € est ajusté au prorata de la période d’activité. Par exemple, pour une activité commencée le 1er juillet, le seuil à ne pas dépasser sera de 11 500 € (soit la moitié de 23 000 €).

Si vos recettes locatives dépassent 23 000 € et deviennent supérieures à vos autres revenus d’activité au cours d’une année, le statut LMP s’applique automatiquement pour cette année-là. À l’inverse, si vos autres revenus d’activité augmentent et repassent au-dessus de vos recettes locatives, vous repassez sous le statut LMNP l’année suivante.

Ce calcul doit être effectué chaque année, car le statut peut évoluer en fonction des revenus perçus et de la situation du foyer fiscal.

Implications fiscales et administratives du passage en LMP

Le passage automatique au statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP) entraîne plusieurs changements immédiats pour le bailleur :

Obligations comptables accrues

Le LMP doit tenir une comptabilité commerciale complète, avec bilan, compte de résultat et annexes. Cette gestion comptable est plus exigeante que celle du LMNP, qui peut parfois bénéficier d’un régime simplifié.

Régimes d’imposition : micro-BIC et réel

Que vous soyez en LMP ou LMNP, vos revenus de location meublée relèvent des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), avec deux principaux régimes fiscaux : le régime micro-BIC et le régime réel.

• Le régime micro-BIC s’applique automatiquement si vos recettes annuelles ne dépassent pas 77 700 € (ou 188 700 € pour les meublés de tourisme classés). Il offre un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus (71 % pour les meublés de tourisme), ce qui simplifie la déclaration et limite la base imposable, mais ne permet pas de déduire les charges réelles.
• Le régime réel, obligatoire au-delà de ces seuils ou sur option, permet de déduire l’ensemble des charges réelles (intérêts d’emprunt, travaux, frais de gestion, amortissement du bien et du mobilier, etc.), ce qui peut réduire fortement, voire annuler, le revenu imposable. Ce régime est souvent plus avantageux fiscalement lorsque les charges et amortissements sont élevés, mais il implique des obligations comptables plus lourdes.

 

Affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et cotisations sociales

En tant que LMP, le bailleur est affilié à la Sécurité Sociale des Indépendants (SSI) et doit s’acquitter de cotisations sociales, généralement comprises entre 20 % et 43 % du bénéfice net. À l’inverse, le LMNP est soumis aux prélèvements sociaux au taux de 17,2 % sur ses revenus locatifs, sans affiliation à la SSI.

Régime fiscal des plus-values professionnelles

En cas de revente du bien, le LMP relève du régime des plus-values professionnelles, qui peut permettre une exonération totale sous certaines conditions (activité exercée depuis plus de 5 ans et recettes inférieures à 90 000 € par an). Le LMNP, lui, reste soumis au régime des plus-values des particuliers, avec exonération totale après 30 ans de détention.

Différences majeures avec le statut LMNP

Le LMP offre la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global du foyer fiscal, ce qui n’est pas le cas en LMNP (déficits imputables seulement sur les revenus de location meublée). Par ailleurs, les biens détenus en LMP peuvent être exonérés d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si l’activité est exercée à titre principal, alors que ce n’est pas le cas en LMNP.

Le passage en LMP implique donc une gestion plus complexe mais ouvre la porte à des avantages fiscaux spécifiques et à une couverture sociale professionnelle si vous voulez faire de l’investissement votre activité principale.

Avantages et contraintes du LMP

Avantages fiscaux spécifiques au LMP

• Le statut de Loueur en Meublé Professionnel permet de déduire un large éventail de charges (intérêts d’emprunt, frais de gestion, assurances, entretien, taxes foncières) du revenu imposable, ce qui réduit significativement la base d’imposition.
• Il offre la possibilité d’amortir le bien immobilier, le mobilier et les équipements, permettant ainsi de diminuer chaque année le revenu imposable.
• Le déficit généré par l’activité (lorsque les charges dépassent les recettes) est imputable sur le revenu global du foyer fiscal, sans limitation de montant ni de durée, ce qui n’est pas possible en LMNP.
• En cas de revente, le régime des plus-values professionnelles s’applique : une exonération totale d’impôt sur la plus-value est possible après 5 ans d’activité si les recettes sont inférieures à 90 000 € par an (exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €).
• Les biens loués sous le statut LMP peuvent être exclus de l’assiette de l’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) si l’activité est exercée à titre principal.
• Le LMP bénéficie d’une couverture sociale (maladie, retraite) grâce à l’affiliation à la Sécurité Sociale des Indépendants6.

Contraintes administratives et sociales

• Le LMP doit tenir une comptabilité commerciale complète, avec bilan, compte de résultat et annexes, ce qui implique souvent le recours à un expert-comptable.
• Il est soumis à des cotisations sociales sur les bénéfices réalisés, généralement plus élevées que les prélèvements sociaux appliqués en LMNP.
• La gestion administrative est plus lourde : déclarations fiscales spécifiques, affiliation à la SSI, suivi des amortissements et des déficits, respect des obligations déclaratives propres aux professionnels.
• En cas de cession du bien, le régime des plus-values professionnelles s’applique, avec des règles différentes de celles du régime des particuliers.

Questions fréquentes sur le seuil LMP et le basculement automatique (FAQ)

Peut-on choisir son statut entre LMNP et LMP ?

Non, le passage entre LMNP et LMP est automatique : il dépend uniquement des seuils de revenus locatifs et des autres revenus d’activité du foyer fiscal.

Que se passe-t-il si je franchis le seuil en cours d’année ?

Si vous dépassez les deux seuils (23 000 € de recettes locatives et recettes supérieures aux autres revenus d’activité) sur l’année civile, vous basculez automatiquement en LMP pour cette année-là.

Comment savoir si je suis passé automatiquement en LMP ?

Vous êtes en LMP dès lors que vos recettes locatives annuelles dépassent 23 000 € et qu’elles sont supérieures à vos autres revenus d’activité du foyer fiscal. Ce calcul doit être vérifié chaque année.

Quelles démarches administratives après le basculement ?

Après le passage en LMP, vous devez déclarer votre changement de statut auprès du greffe du tribunal de commerce et de la Sécurité Sociale des Indépendants, puis adapter votre comptabilité à votre nouveau statut.

Peut-on repasser en LMNP si les seuils ne sont plus atteints ?

Oui, si lors d’une année suivante vos recettes locatives repassent sous les seuils, vous retrouvez automatiquement le statut LMNP sans démarche particulière.

Conclusion

Le passage automatique de LMNP à LMP peut bouleverser votre fiscalité et vos obligations. Mieux vaut comprendre les seuils et les conséquences avant d’y être confronté. Chez ImAvenir, nous accompagnons exclusivement des investisseurs en LMNP avec un service clé en main, de l’achat à la mise en location. Plus de 1000 clients nous ont déjà fait confiance pour sécuriser leur projet locatif tout en restant dans un cadre fiscal optimisé. Pour approfondir le sujet, consultez aussi notre guide complet sur les statuts fiscaux en location meublée. Vous avez un projet ou une question ? Prenez rendez-vous avec un expert ImAvenir pour faire le point.