LMNP, location nue ou SCI : le résultat sur un projet réel
Exemple de l’investissement locatif d’Arthur à Courbevoie, livré rénové et meublé par ImAvenir : budget tout compris de 246 989 €, loyer meublé de 1 150 € par mois, apport de 37 000 € et crédit sur 20 ans à 3,8 %, tranche d’imposition à 30 %.
| Au bout de 20 ans | Meublé en nom propre (LMNP) | Location nue | SCI à l’IS |
|---|---|---|---|
| Effort ou revenu moyen par mois | − 183 € | − 475 € | − 309 € |
| Impôts sur les loyers | 0 € | 53 000 € | 0 € |
| Impôt à la revente | 38 300 € | 17 500 € | 105 300 € |
| Total des impôts | 38 300 € | 70 500 € | 105 300 € |
| Gain net final | 214 600 € | 165 500 € | 117 600 € |
Le meublé en nom propre arrive nettement en tête : 0 € d’impôt sur les loyers pendant 20 ans, l’effort mensuel le plus faible et le gain final le plus élevé. La location nue paie des impôts chaque année, et la SCI à l’IS est rattrapée par la fiscalité à la revente.
Les 3 régimes en 30 secondes
La location meublée en nom propre (LMNP)
Vous achetez en votre nom et louez meublé. Au régime réel, vous déduisez vos charges, les intérêts d’emprunt et l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier : vos loyers sont souvent peu ou pas imposés pendant de longues années. À la revente, la plus-value bénéficie d’abattements selon la durée de détention. Pour aller plus loin : le régime fiscal de la location meublée.
La location nue
Vous louez vide. Les loyers sont des revenus fonciers : vous déduisez les charges, les intérêts et les travaux, mais pas d’amortissement. Les travaux peuvent créer un déficit foncier déductible de votre revenu global, dans la limite de 10 700 € par an ; ensuite, les loyers sont imposés à votre tranche plus 17,2 % de prélèvements sociaux.
La SCI à l’impôt sur les sociétés
Une société achète et loue. Elle amortit le bien et paie peu d’impôt sur les sociétés pendant la location, mais à la revente la plus-value est calculée après amortissements, sans abattement, et l’argent qui sort de la société est taxé à 31,4 %. Le détail chiffré : investir en SCI ou en nom propre.
Comment fonctionne le simulateur ?
Le simulateur reprend les règles fiscales de 2026 : prélèvements sociaux de 18,6 % sur les revenus de location meublée et de 17,2 % sur les revenus fonciers, réintégration des amortissements dans la plus-value LMNP depuis 2025, abattements pour durée de détention, impôt sur les sociétés à 15 % puis 25 % et flat tax de 31,4 %. La valeur du bien évolue selon le taux que vous choisissez (2,4 % par an par défaut, la moyenne des appartements anciens en Île-de-France sur 20 ans selon les notaires du Grand Paris). Pour vérifier d’abord la rentabilité et le cash-flow de votre projet, utilisez notre calculette de rentabilité locative.
Avant de choisir votre régime fiscal, vérifiez votre budget avec notre simulateur de capacité d’emprunt.
Questions fréquentes
LMNP ou location nue : que choisir ?
Pour un investissement que vous gardez longtemps, la location meublée en LMNP est généralement plus rentable : l’amortissement du bien, des travaux et du mobilier permet de ne payer que peu ou pas d’impôt sur les loyers pendant de longues années, et le loyer meublé est plus élevé. Dans notre exemple à Courbevoie, le meublé rapporte environ 49 000 € de plus que la location nue au bout de 20 ans.
Quel régime permet de payer le moins d’impôts ?
Sur notre exemple, le meublé en nom propre (LMNP) : 0 € d’impôt sur les loyers pendant 20 ans et 38 300 € d’impôt à la revente, contre 70 500 € d’impôts au total en location nue et 105 300 € en SCI à l’impôt sur les sociétés.
La SCI à l’IS est-elle intéressante pour louer meublé ?
Pendant la location, la SCI à l’IS paie peu d’impôt grâce à l’amortissement. Mais à la revente, la plus-value est calculée après amortissements, sans abattement, et l’argent qui sort de la société est taxé à 31,4 %. Elle se justifie surtout pour investir à plusieurs, transmettre progressivement ou réinvestir dans la société.
Le simulateur tient-il compte du crédit ?
Oui : vous choisissez votre apport, le taux et la durée du crédit. Les intérêts et l’assurance sont déduits des loyers, et le simulateur montre votre effort ou votre revenu chaque mois, puis ce que vous touchez à la revente.
Ce simulateur remplace-t-il un conseil personnalisé ?
Non. Il donne un ordre de grandeur fiable à partir des règles fiscales de 2026 et d’hypothèses stables. Pour un calcul adapté à votre situation, un conseiller ImAvenir peut étudier votre projet gratuitement.
Vous voulez un calcul adapté à votre situation ? Prenez rendez-vous avec un conseiller ImAvenir : nous étudions gratuitement votre budget, votre financement et le régime le plus adapté. Découvrez aussi notre investissement locatif clé en main et notre comparatif quel est le placement le plus rentable en 2026 ?
Simulation indicative, hypothèses stables sur la durée (loyers et charges +1,5 % par an, terrain 15 % du prix, amortissements sur 30, 15 et 7 ans, loyer nu par défaut égal à 85 % du loyer meublé) : elle ne constitue pas un conseil fiscal personnalisé.
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