Faut-il prendre le risque d’investir quand il y a des moisissures ?

5 juin 2023

Vous visitez enfin l’appartement en or… mais ça sent le renfermé ! Des tâches de moisissures commencent à se former au niveau des fenêtres et des angles. Faut-il quand même prendre le risque d’acheter et d’investir ?

Moisissures : risque ou opportunité ?

Si vous imaginez qu’un simple nettoyage et un peu de peintures suffiront, vous courrez le risque de voir les moisissures réapparaître très rapidement. Cela pourrait engendrer :

  • Des problèmes de santé pour les locataires
  • Des contentieux sur la décence du logement
  • Des coûts supplémentaires de nettoyage et de réparation
  • Une diminution de la valeur du bien
  • Une augmentation de la prime d’assurance

En revanche, à cause de ces risques, les acheteurs sont plus frileux. Vous avez ainsi des possibilités de négociation pour acheter à des prix bien inférieurs à ceux du marché. Les travaux de rénovation permettront ensuite de réaliser des plus-values, ou de faire une opération financière avec un bon rendement.  

D’abord évaluer l’ampleur des moisissures

Pour évaluer l’ampleur des moisissures vous devez vous intéresser à l’étendue de la surface infectée mais aussi à la profondeur du champignon.  

Des petites tâches isolées sont souvent le signe d’une humidité excessive à cause d’un manque de ventilation dans la cuisine ou la salle de bain. Dans ce cas, pas d’inquiétude ! Un simple nettoyage suffit.

Si la tâche s’étend dans un angle ou sous une fenêtre, il peut s’agir d’une mauvaise isolation. Il faudra alors prévoir des travaux de rénovation pour éviter la formation de nouvelles moisissures.

 

Tâche jaune sur un mur blanc qui correspond à une moisissure nettoyée avant les visites

Ici on voit que la tâche de moisissure se situe dans l’angle. Il s’agit de condensation liée à un problème d’isolation.

Les moisissures en forme de coulures sont les plus préoccupantes. Elles sont le signe d’une infiltration d’eau. Il peut s’agir d’un problème dans la structure du bâtiment et son étanchéité voire au niveau de la copropriété. Dans ce cas, les travaux peuvent avoir un coût très important, un parcours du combattant.

Enfin, vous devez évaluer si la moisissure est en surface ou si elle a atteint la peinture ou le plâtre. Dans le second cas, qu’il s’agisse de petits points de moisissures ou d’une grande tâche, vous devrez gratter la peinture et l’enduit, ou même changer la cloison. Si vous ne nettoyez pas assez en profondeur, les souches de champignons se développeront à nouveau à travers la peinture.

Identifier les causes de moisissures

La localisation de la moisissure vous donne déjà une indication sur la cause. Les principales causes de moisissures sont en général :  

  • Une ventilation insuffisante (obstruction des grilles d’aération, pas assez d’ouverture des fenêtres)
  • Un défaut de chauffage (température trop basse en hiver)
  • Une fuite d’eau ou infiltration (toiture, dégât des eaux)
  • Une isolation insuffisante (condensation sur tout un mur extérieur)
  • Des ponts thermiques (condensation dans les angles et sous les fenêtres)

Évaluer les coûts de réparation

Pour éliminer définitivement les moisissures, il faudra donc s’attaquer à la cause de l’humidité et aller au-delà d’un nettoyage à la javel ou à l’ammoniaque. Les coûts sont difficiles à évaluer seul. Il vaut mieux s’adresser à un professionnel, notamment si vous devez agir sur l’isolation, les cloisons, ou remplacer une poutre fragilisée.

Éviter les risques de récidive de la moisissure

Vous avez agi sur les causes de la moisissure. Vous devez aussi prévenir les négligences de locataire sur l’aération et le chauffage du logement. L’achat d’un hygromètre permettra au locataire de savoir à quel moment aérer ou chauffer une pièce. Il faut éviter une humidité supérieure à 60%. 10 minutes d’aération quotidiennes ne suffisent pas pour un petit studio où l’on fait sécher du linge et bouillir de l’eau. Il faut aérer très régulièrement. Vous pouvez aussi poser un déshumidificateur chimique mais il aura un impact assez limité et il faut penser à acheter des recharges fréquemment.

La VMC hygrométrique est vraiment l’idéal pour éviter les moisissures. Le système de renouvellement de l’air se déclenche automatiquement en fonction du niveau d’humidité dans le logement. Cet équipement a aussi l’avantage de vous donner un bonus dans le calcul de la performance énergétique de votre logement.

ImAvenir est spécialisé dans l’investissement locatif meublé et clé en main. Nous vous proposons des biens rentables puis nous vous accompagnons pour sécuriser les travaux d’assainissement et de rénovation. Contactez-nous pour nous décrire vos projets !  

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Client ImAvenir Charles
Mathieu Doliveux
Directeur associé d'ImAvenir

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