Le mobilier obligatoire depuis la loi Alur de 2015
Pour qu’un bail soit qualifié de meublé, le logement doit contenir la liste de mobilier définie par le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
- Literie comprenant couette ou couverture
- Plaque de cuisson, four classique ou four à micro-ondes
- Réfrigérateur avec compartiment congélation
- Matériel d’entretien ménager
- Vaisselle et ustensiles de cuisine
- Table et sièges
- Luminaires et occultants (volets ou rideaux)
- Étagères de rangement
Si cette liste n’est pas respectée, le bail meublé est requalifié en bail de logement vide. Vous perdez alors les avantages fiscaux de la location meublée. Au contraire, on parlera de logement suréquipé lorsqu’il y a plus de mobilier que dans la liste obligatoire.
Penser d’abord à la robustesse
Du brut et du solide ! Le turn over dans un studio est souvent élevé. Vous pouvez avoir un nouveau locataire chaque année. Il vous incombe alors de fournir un logement propre et décent à la signature de chaque nouveau bail. Traduction : racheter du mobilier et réparer. Pour éviter des dépenses tous les ans, mieux vaut investir dans du mobilier robuste. Il faut avoir une attention particulière sur :
- les parties amovibles du mobilier (gonds, pieds)
- les finitions de surface (peinture, vernis, plaquages)
- les tissus (couleur, usure, protection déhoussable)
Les parties amovibles et le mobilier déplaçable
Les parties amovibles du mobilier sont souvent les plus fragiles. Un gond de placard qui cède. Le coup d’aspirateur dans le pied de la table. Le couvercle renfoncé de la poubelle. Il faut donc absolument vérifier la robustesse et la disponibilité en pièce détachées. Et orienter votre décision d’achat en fonction. Une grande chaîne de magasin fait souvent l’affaire. Ikea par excellence.
Les matériaux et finitions à éviter
Cela étant dit, comment évaluer la robustesse du mobilier ? Vous pouvez demander à un vendeur ou choisir les best-sellers de la marque. La Billy a encore de beaux jours devant elle. Au-delà des parties amovibles, il y aussi des matériaux et des finitions à éviter à cause de l’usure.
- Les finitions laquées qui prennent les rayures
- Les vernis qui s’écaillent sur les arrêtes
- Les plaquages trop fins qui marquent
Privilégiez plutôt des matériaux bruts et épais qui ont peu de finitions : bois, métal, plastique.
Anticiper les taches sur les tissus
Tout tissu doit être déhoussable et lavable en machine. Il vaut mieux éviter certaines matières synthétiques et les tissus agrafés. La chaise en velour ? Mauvaise idée. A moins d’avoir envie d’une chaise vache marron ou lampe à lave tomate.
La couleur du tissu a aussi son importance quand on sait qu’ils vont être sujet à l’exposition directe au soleil. Les agents blanchissants ont tendance à ternir sous l’action des UV puis à donner un aspect jaunâtre au tissu.
Mettez le paquet dans le matelas ! Personne ne veut ce creux qui fait rouler lentement au milieu du lit. La rigidité et les ressorts sont primordiaux. Pensez aussi à retourner le matelas entre chaque locataire et à le protéger avec des alaises. En revanche, inutile de fournir des paires de draps supplémentaires. Vos locataires préféreront apporter les leurs.
Enfin pour les textiles, on néglige souvent les tapis. Il faut privilégier les tapis non-rigides, c’est-à-dire qu’ils n’ont pas de couche de colle sur la face contre le sol. Vous pourrez les passer en machine ou les apporter dans un pressing classique.
Le mobilier qu’attendent les locataires
La robustesse du mobilier, ça c’est de votre côté ! Mais que veulent les locataires en général ? Ces choses qui les font rester et payer un petit peu plus.
Beaucoup de rangement personnel
En N°1, le rangement. Plus il y a d’étagères et d’espace pour ranger des vêtements, mieux c’est. La personne peut se projeter et apporter toutes ses affaires personnelles. C’est parfois un très gros frein dans la recherche d’appartement pour un locataire lorsqu’il ne trouve pas assez de rangement. Un français achète en moyenne 30kg de vêtement par an. Il en faut de la place. Une bonne armoire, en général c’est :
- une penderie pour suspendre des robes, manteaux, costumes
- un tiroir pour ranger les sous-vêtements en vrac,
- et des tablettes pour les hauts et pantalons.
Le dressing encastré pour utiliser la hauteur de la pièce est intéressant pour gagner de la place. Surtout si vous utilisez des portes coulissantes. Et un dressing ça ne bouge pas.
Vos locataires apprécieront aussi la présence d’une bibliothèque pour une petite collection de livres ou de jeux vidéo. Elle leur évite la pile sur le bureau ou dans un coin du séjour. Vous pouvez aussi disposer quelques étagères. Toujours agréables pour les photos et les bibelots de vacances. Un petit plus qui fait rester plus longtemps.
Une cuisine fonctionnelle
Après le rangement, la cuisine est souvent un critère de recherche important. Plus il y a d’équipements, mieux c’est. Il faut au moins :
- Deux meubles hauts pour la vaisselle
- Un tiroir pour les couverts
- Un rangement en dessous de l’évier pour stocker les ustensiles et les produits ménager
- Des étagères pour stocker les conserves et les produits secs
Encastrer le mobilier est un choix d’esthétisme. Mais ça peut vite être un casse-tête lorsqu’il faut remplacer l’électroménager. Il faut faire un choix raisonné : on peut opter pour l’encastrement du four et de la gazinière. Des équipements avec une longue durée de vie. Au contraire, on peut laisser le réfrigérateur et la machine à laver sans encastrement. Ce sont des équipements où on intervient plus souvent pour de la réparation.
Il n’est pas utile d’investir beaucoup dans la vaisselle. Ikea est très bien pour un équipement standard. Le remplacement en cas de perte ou de casse est à la charge du locataire. Autant qu’il retrouve les mêmes petites cuillères facilement et pas cher plutôt que d’avoir de la vaisselle dépareillée.
Des outils d’entretien domestique
Les outils d’entretien domestique sont obligatoires pour la location meublée. Vous n’aurez pas plus de candidat à la location avec un bon aspirateur mais vous attirerez ceux avec un meilleur profil. Les personnes soigneuses regardent souvent la présence d’un bon balais télescopique, un aspirateur, un seau, une pelle etc. L’entretien du linge ne doit pas être négligé. Le lave-linge est un énorme plus et vous permettra d’augmenter sensiblement le prix du loyer. L’absence de lave-linge rebute souvent les jeunes actifs qui cherchent un peu plus de confort que pendant leurs années d’études. Pensez aussi au tancarville, à une petite planche et un fer à repasser.
S’il n’y a pas de sèche serviette, il faut des patères pour suspendre les serviettes ou un peignoir. Un petit tabouret peut être utile pour poser ses vêtements. En revanche, pas besoin de fournir les serviettes ou le tapis de bain. Ce sont souvent des choses intimes que les locataires préfèrent apporter eux-mêmes. Quand il y en a déjà dans le logement, ils finissent dans un fond de placard et prennent de la place inutilement.
De quoi se regarder le matin
Qui n’a pas besoin d’un grand miroir ? juste pour vérifier sa tenue avant de sortir. C’est un must qui améliore beaucoup le confort du locataire. A placer proche de l’entrée avec un petit meublé à chaussure.
La télé n’est plus un must
La télévision n’est plus obligatoire de nos jours. Les locataires, surtout quand ils sont étudiants, ont tendance à regarder la télévision sur leur téléphone ou leur ordinateur. Si vous proposez la télévision, une smart TV connectée est un choix qui va vous faire gagner du temps. Ce genre de télévision se connecte automatiquement au boîtier wi-fi du locataire, son téléphone, Google ou Netflix. Moins de SAV à prévoir pour la connectique.
Une décoration plutôt impersonnelle
Des murs neutres, avec une pointe de chaleur
Le blanc est une valeur sûre mais il faut faire attention à ne pas être trop impersonnel et froid. On peut ajouter un mur coloré dans des tons neutres: taupe, vert olive, bleu gris. Ça va réveiller la pièce sans devenir passé de mode dans quelques années. Il vaut mieux éviter le papier peint à motif. Souvent daté. Même le papier peint à motif jungle. Ou les formes géométriques.
Dans un studio, il peut être intéressant de séparer les espaces grâce à la décoration avec des tasseaux de bois, une différence de revêtement au sol, ou une bande de peinture colorée.
De manière générale, pensez à habiller les murs ou même à poser des cadres vides. Ça évitera au locataire de percer les murs. Et moins de surprise pour vous.
Avoir aussi une réflexion sur la lumière
Dans le salon, il vaut mieux opter pour une suspension qui n’obstrue pas la luminosité. S’il s’agit d’un studio, ajoutez aussi des lampes d’appoint pour avoir plusieurs ambiances lumineuses. Le locataire pourra utiliser la suspension pour éclairer un mauvais jour de pluie et les lampes d’appoint juste avant de se coucher.
Dans une chambre, on peut choisir des abat-jours et des suspensions qui obstruent davantage la lumière. Une petite lampe de chevet est toujours appréciée pour bien éclairer sa lecture.
Comment démarquer sa location parmi toutes les annonces ?
Un bel objet de décoration va donner une âme au logement. Un tableau contemporain, une carte, ou une applique un peu travaillée. Vous n’avez pas besoin d’impressionner ou de placer des objets de design. Vous allez vous démarquer avec un objet qui va accrocher l’œil.
Vous pouvez aussi disposer un vase et des coussins pour habiller la pièce. Lui donner un aspect vivant. Ce sont des éléments que vous allez sans doute devoir racheter entre chaque locataire. Tout dépend du segment sur lequel vous voulez vous positionner.
Enfin, des équipements comme le grille-pain, la cafetière ou l’extracteur de jus sont très appréciés sur des segments haut-de-gamme mais pas forcément nécessaires pour des jeunes actifs ou des étudiants.
Comment s’organiser pour l’ameublement et la décoration ?
Je conseille d’aller chercher du basique pour le mobilier robuste. Type Ikea. Côté déco, on a des objets sympas à des prix raisonnables chez des marques françaises qui renouvellent souvent leur collection Alinea, La Redoute, Habitat. Elles proposent un bon rapport qualité / prix pour du locatif. Vous pouvez aller chercher un segment plus haut-de-gamme mais vous allez payer très cher pour peu de retour sur investissement.
Évitez de vous rendre directement en magasin avec votre liste de mobilier obligatoire. Vous n’aurez pas de vision d’ensemble. J’ai l’habitude de faire un petit moodboard pour penser la décoration et le mobilier de manière globale. L’idée, c’est d’avoir un tout cohérent sans avoir un aspect catalogue. L’astuce c’est de combiner plusieurs styles ensemble. Ci-dessous, un exemple de catalogue qu’on propose à nos clients chez ImAvenir avant la validation finale.
Il ne vous reste plus qu’à prévoir les livraisons et le montage du mobilier !
Les avantages de la location meublée
La location meublée permet d’augmenter la valeur locative. Machine à laver, télévision, dressing… Autant d’éléments qui se valorisent et qui permettent d’attirer les locataires qui ont une meilleure solvabilité.
Le confort apporté par le mobilier permet aussi de justifier un complément de loyer. Vous allez pouvoir dépasser l’indice de référence et appliquer des tarifs supérieurs à la moyenne de ceux constatés dans le même quartier.
Enfin, la location meublée ce sont des avantages fiscaux intéressants. Il est possible de déduire le coût du mobilier de vos revenus fonciers imposables pendant une dizaine d’années grâce au statut LMNP. Un meilleur rendement à la clé.
En récap
- La location meublée est avantageuse fiscalement, pour l’attractivité du bien et le complément de loyer
- Pensez d’abord à la robustesse du mobilier et des équipements
- Les locataires veulent avant tout beaucoup de rangement et de la fonctionnalité
- Préférez une déco intemporelle et non genrée (du blanc, du blanc, du blanc !)
- Placez un ou deux objets de déco de bonne qualité qui vont donner une âme au logement (un tableau contemporain ou une jolie sculpture)
Toutes ces étapes d’aménagement et de décoration prennent évidemment du temps. Chez ImAvenir, nous vous proposons une solution d’investissement clé-en-main : de l’achat à la mise en location. De mon côté, je vous propose l’aménagement et le mobilier pour satisfaire aux critères de robustesse tout en ajoutant une touche de déco.
