Fiscalité des revenus locatifs : règles, régimes et optimisations

L’imposition des revenus locatifs : comprendre les règles fondamentales

Investir dans l’immobilier locatif, c’est avant tout générer des revenus, souvent à long terme. Mais chaque euro de loyer perçu est soumis à une imposition particulière, déterminante dans la rentabilité globale du projet. En 2025, la fiscalité a évolué, intégrant de nouveaux dispositifs et des mécanismes renforcés. Comment bien déclarer ses loyers ? Quelles sont les différences entre location nue et meublée ? Comment optimiser sa fiscalité ?

Location nue : les revenus fonciers

La location nue consiste à louer un logement sans mobilier. Les loyers encaissés sont intégrés à la catégorie des revenus fonciers. Deux régimes fiscaux coexistent :

• Le micro-foncier : il suffit que l’ensemble des revenus locatifs du foyer (locatifs nues) ne dépasse pas 15 000€/an pour que ce régime soit automatique, sauf option pour le régime réel. Un abattement forfaitaire de 30% sur les loyers est appliqué, censé couvrir toutes les charges. C’est simple, mais ce n’est pas toujours le plus avantageux, notamment si vous réalisez beaucoup de travaux.
• Le régime réel : à choisir dès que vos charges dépassent le seuil de 30%. Ici, vous déduisez l’intégralité de vos charges : intérêts d’emprunt, travaux d’entretien, taxe foncière, frais de gestion, primes d’assurance, etc. Ces frais peuvent réduire notablement l’assiette imposable, parfois jusqu’à générer un déficit foncier imputable (voir plus bas).

Après avoir additionné vos loyers, soustrait les charges, le résultat est intégré à votre revenu global, soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, augmenté des prélèvements sociaux (17,2%).

Location meublée : le régime des BIC

En location meublée (le bien est équipé pour permettre au locataire d’y vivre immédiatement), vous basculez dans la fiscalité des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC). Ici aussi, deux régimes principaux :

• Micro-BIC : réservé aux recettes inférieures à 77 700€ (hors meublés de tourisme classés), il offre un abattement de 50% sur les recettes, sans justification de charges effectives ; pour les meublés de tourisme classés, l’abattement monte à 71% avec un plafond plus élevé.
• Régime réel : permet la déduction de toutes les charges et l’amortissement du mobilier et du bien (hors terrain), ce qui réduit considérablement le revenu imposable, parfois jusqu’à le rendre nul pendant de nombreuses années.

La location meublée attire de plus en plus de particuliers en raison de cette possibilité d’amortissement, absente dans le régime nu. Mais elle exige une comptabilité plus rigoureuse et il faut faire appel à un expert-comptable.

Les plus-values immobilières : vendre, mais à quel prix fiscal ?

Un jour ou l’autre vous vendrez, et cette vente peut générer une plus-value (différence entre le prix de vente et le prix d’achat, ajusté de certains frais et amortissements), taxable. La taxation dépend du type de location et de la forme de détention. Pour une location nue détenue en direct :

• Plus-value imposée à 19% au titre de l’impôt sur le revenu, plus 17,2% de prélèvements sociaux.
• Abattement en fonction de la durée de détention : après 22 ans, plus d’IR ; après 30 ans, plus de prélèvements sociaux.

Pour la location meublée au régime réel BIC, depuis la réforme de 2025, les amortissements pratiqués viennent s’ajouter à la plus-value imposable, ce qui peut nettement accroître le montant dû (adieu certains effets d’aubaine). Pour la vente via des structures (SCI à l’IS), la fiscalité relève du régime des plus-values professionnelles, souvent moins avantageux.

Les avantages fiscaux : déficit foncier et réductions d’impôt

Dans un contexte de pression fiscale, la loi propose plusieurs leviers d’optimisation :

• Le déficit foncier : en régime réel, si vos charges (essentiellement travaux, intérêts d’emprunt, charges de copropriété, assurance, etc.) dépassent vos loyers, vous créez un déficit imputable sur votre revenu global (dans une limite annuelle de 10 700€). Le surplus est reportable sur 10 ans sur les revenus fonciers. Attention, les intérêts d’emprunt ne sont reportables que sur les revenus fonciers, pas sur le revenu global.
• Réductions d’impôt : investir dans un bien neuf ou réhabilité dans une zone éligible (Pinel, Denormandie, etc.) permet de bénéficier d’une réduction directe de l’impôt sur le revenu, sous condition d’engagement de location et de plafonds de loyer/ressources du locataire. La réduction Pinel, par exemple, pouvait aller jusqu’à 42 000€ sur 12 ans pour un couple, mais le dispositif est désormais restreint aux opérations autorisées avant la fin du 1er trimestre 2025.

Les régimes fiscaux de l’investissement locatif : choisir la meilleure option selon son profil

Après avoir exploré les bases de l’imposition des revenus locatifs, voyons ensemble les régimes fiscaux qui s’appliquent plus spécifiquement à l’investissement locatif : LMNP, Pinel, Denormandie… Ces régimes déterminent non seulement la façon dont sont imposés les revenus, mais aussi les possibilités d’optimisation fiscale, les conditions d’éligibilité et la nature des obligations déclaratives. Plusieurs statuts et dispositifs coexistent, adaptés à des profils et objectifs différents.

Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP)

La bascule entre Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) et Loueur en Meublé Professionnel (LMP) est fondamental dès lors que vous envisagez de louer un bien meublé.

Le statut LMNP concerne les particuliers qui louent un ou plusieurs logements meublés sans que cette activité soit leur principale source de revenus. Pour être considéré comme LMNP, vos recettes locatives doivent être inférieures à 23 000 € par an ou représenter moins de 50% de vos revenus professionnels globaux. Sous le régime micro-BIC, vous bénéficiez d’un abattement fiscal de 50% (71% pour les meublés de tourisme classés), ce qui est simple et ne nécessite pas une comptabilité approfondie. Si vous optez pour le régime réel, vous pouvez déduire toutes les charges, telles que les travaux, frais et intérêts, et surtout amortir le bien ainsi que le mobilier, ce qui réduit fortement le résultat imposable. Ce régime est souvent le plus avantageux lorsque les recettes dépassent 30 000 €.

Le statut LMP s’applique lorsque vos recettes locatives dépassent 23 000 € par an et représentent plus de 50% de vos revenus professionnels. Ce régime offre des avantages fiscaux notables, comme la possibilité d’imputer les déficits sur le revenu global de manière illimitée, une exonération totale des plus-values après 5 ans d’activité sous certaines conditions strictes, ainsi qu’une meilleure protection sociale. Cependant, le statut LMP implique des obligations comptables et sociales plus lourdes, notamment l’affiliation à la sécurité sociale des indépendants

Les dispositifs fiscaux historiques et récents

Plusieurs dispositifs de défiscalisation ciblent l’immobilier locatif, notamment pour encourager l’investissement dans le neuf ou la rénovation dans certaines zones.

Dispositif	Période d’application	Conditions principales	Avantages fiscaux
Pinel	Jusqu’au 31/03/2025	Investissement dans le neuf en zone éligible, engagement de location 6, 9 ou 12 ans	Réduction IR jusqu’à 21% de l’investissement (sous conditions)
Duflot	2013 à 2014	Remplaçait le dispositif Scellier, conditions similaires	Réduction d’impôt sur le revenu
Scellier	2009 à 2012	Investissement dans le neuf avec plafonds de loyers et ressources	Réduction d’impôt variable selon l’année d’investissement
Denormandie	Depuis 2019, prolongé en 2025	Rénovation de logements anciens dans certaines villes moyennes	Réduction d’impôt basée sur le montant des travaux

Ces dispositifs sont soumis à des conditions strictes, notamment le plafonnement des loyers et l’engagement de location longue durée. Ils permettent une réduction directe de l’impôt sur le revenu, distincte du mécanisme du déficit foncier qui agit sur le revenu global.

Micro-foncier et régime réel pour la location nue

Rappel important : pour les revenus fonciers issus de la location nue, le choix du régime fiscal est capital.

• Micro-foncier : automatique en dessous de 15 000€ de revenus locatifs, simple, avec abattement de 30%.
• Régime réel : intéressant pour les propriétaires qui supportent des charges élevées.

Si vous choisissez le régime réel, vous devrez vous y tenir pendant 3 ans minimum.

Investir en France depuis l’étranger : les spécificités fiscales pour les expatriés

L’investissement locatif en France n’est pas réservé aux résidents hexagonaux. Chaque année, des milliers de Français établis à l’étranger ou d’étrangers investissent dans la pierre française, attirés par la stabilité du marché et le patrimoine. Mais la fiscalité, entre conventions internationales et spécificités nationales, demande une vigilance accrue.

Déterminer sa résidence fiscale

Le statut fiscal d’un investisseur expatrié dépend d’abord de sa résidence fiscale. Celle-ci est déterminée par :

• La durée et le lieu de résidence principale.
• Le centre des intérêts économiques.
• La localisation de la famille proche.

Un expatrié reste parfois résident fiscal français, notamment s’il conserve son foyer en France ou s’il y perçoit la majeure partie de ses revenus. Dans les autres cas, il devient résident fiscal étranger.

L’imposition des revenus immobiliers en France

Conformément aux conventions fiscales internationales, les revenus provenant de biens immobiliers situés en France restent imposables en France, que le propriétaire réside à Paris, Montréal ou Dubaï. Ces revenus (loyers, plus-values) sont taxés selon les mêmes règles que pour les résidents français :

• Imposition à l’impôt sur le revenu, au taux minimum de 20% pour les non-résidents (ou 30% pour les montants les plus élevés).
• Prélèvements sociaux sur les revenus fonciers au taux applicable (actuellement 17,2%), avec parfois une exonération partielle selon l’Europe (arrêt de la CJUE sur la CSG/CRDS pour résidents UE/EAA).
• Taxe sur la valeur locative, taxe foncière, taxe d’habitation (en fonction de l’usage).

Les plus-values de cession sont également imposables, avec un régime d’abattement progressif en fonction de la durée de détention identique à celui des résidents.

Conventions fiscales internationales : éviter la double imposition

Pour ne pas être imposé deux fois sur les mêmes loyers ou plus-values, la France a signé plus d’une centaine de conventions fiscales internationales. Elles prévoient :

• Soit la taxation exclusive en France, avec possibilité de crédit d’impôt dans le pays de résidence.
• Soit une exonération dans le pays de résidence, si l’impôt a déjà été payé en France.

Obligations déclaratives et gestion du bien

L’investisseur expatrié doit :

• Déclarer ses revenus immobiliers français en France, même sans autre attache fiscale.
• Désigner un représentant fiscal en cas de vente d’un bien, sauf pour les résidents de l’UE, de la Norvège, de l’Islande et du Liechtenstein.
• Gérer à distance la location et l’entretien, souvent via une agence ou une société de gestion pour simplifier le suivi.

Points de vigilance

L’optimisation fiscale passe aussi par :

• Une gestion rigoureuse des charges, bien conservées pour la déclaration annuelle.
• Le choix de la structure juridique (voir plus loin) en fonction de la situation familiale, successorale et patrimoniale.
• Une anticipation de la succession : la fiscalité française sur les transmissions peut s’appliquer aux biens situés en France, y compris pour les expatriés, avec des droits pouvant être importants.

Les charges déductibles : réduire intelligemment son imposition

Un des avantages essentiels du régime réel en location (nue ou meublée) ce sont les charges déductibles qui peuvent drastiquement diminuer l’assiette des revenus imposables.

Les grandes familles de charges déductibles

En location nue, les propriétaires au régime réel peuvent déduire :

• Les intérêts d’emprunt et frais d’acquisition : intérêts du prêt immobilier souscrit pour l’achat, les frais de dossier, d’assurance emprunteur.
• Les travaux : réparations, entretien, amélioration (mais pas d’agrandissement ni de construction neuve). Les travaux d’économie d’énergie, toiture, ravalement sont entièrement imputables.
• La taxe foncière (hors ordures ménagères récupérables).
• Le coût de l’assurance propriétaire non occupant.
• Les frais de gestion : honoraires versés à une agence de location ou à un gestionnaire, commissions, frais de comptabilité.
• Certains frais juridiques : huissier, procédures de recouvrement de loyer.
• Les charges de copropriété non récupérables auprès du locataire.
• Les indemnités d’éviction ou de relogement.

En location meublée au régime réel (BIC), la liste s’étend :

• Toutes les charges évoquées ci-dessus.
• Les achats de mobilier, équipements et petits matériels.
• L’amortissement du bien immobilier (hors terrain) et du mobilier (voir partie suivante).

Charges non déductibles

Certaines dépenses ne sont pas éligibles :

• Les frais liés à l’achat (notaire, droits d’enregistrement) en location nue (ceux-ci viennent augmenter le prix d’acquisition pour la plus-value future, mais ne sont pas déductibles des loyers).
• Les dépenses d’agrandissement, de construction nouvelle.
• Les charges supportées par le locataire.

Enfin, pour chaque catégorie de déduction, il est conseillé de conserver factures et justificatifs pendant au moins trois ans, en cas de contrôle fiscal.

Amortissements : l’atout du meublé pour optimiser sa fiscalité

Le mécanisme d’amortissement n’existe véritablement que pour la location meublée au régime réel, sous statut LMNP/LMP. Il constitue le principal argument fiscal pour beaucoup d’investisseurs.

Qu’est-ce que l’amortissement ?

L’amortissement permet de répartir comptablement le coût d’un actif (immeuble, mobilier, équipements) sur sa durée d’utilisation estimée :

• Pour l’immeuble (hors terrain) : la durée s’étale classiquement sur 20 à 40 ans.
• Pour le mobilier et les équipements : généralement sur 5 à 10 ans.

Chaque année, une fraction du prix d’achat du bien et du mobilier est donc déduite du résultat fiscal (en plus des charges classiques), réduisant ou annulant le revenu imposable.

Application concrète : exemple chiffré

Un bien meublé acheté 200 000€, dont :

• Valeur du terrain : 30 000€ (non amortissable).
• Valeur du bâti : 170 000€, amorti sur 30 ans soit 5 670€/an.
• Mobilier : 10 000€, amorti sur 7 ans soit 1 428€/an.

Total d’amortissement déductible par an : 7 098€. Si votre résultat BIC avant amortissements est de 10 000€/an, vous ne serez imposé que sur 2 902€.

Limite depuis la réforme 2025

Désormais, lors de la revente du bien, les amortissements pratiqués viennent s’ajouter à la plus-value imposable : ce qui a permis de réduire votre imposition annuelle augmentera potentiellement celle à la sortie si vous revendez rapidement. Il s’agit d’un arbitrage stratégique à mener avec un expert-comptable.

Quelle structure juridique pour investir ?

Le choix de la structure juridique ou de la forme impacte lourdement la gestion, la transmission et la fiscalité de votre investissement immobilier.

L’investissement en nom propre

Investir en nom propre demeure la formule la plus répandue auprès des particuliers. Cette solution se distingue par sa grande simplicité administrative et fiscale. Les revenus générés, qu’ils soient considérés comme revenus fonciers pour la location nue ou soumis au régime des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) en cas de location meublée, sont directement intégrés à l’impôt sur le revenu du propriétaire.

En optant pour ce mode de détention, le propriétaire peut aussi bénéficier du mécanisme du déficit foncier, lorsque ses charges dépassent les revenus locatifs, ou encore des avantages fiscaux liés au statut LMNP en meublé.

Toutefois, cette simplicité a un prix : il n’existe aucune séparation juridique entre le patrimoine immobilier et le patrimoine privé, ce qui expose davantage en cas de difficultés. La fiscalité des plus-values de cession s’applique intégralement, et la succession s’effectue sans mécanisme particulier de cloisonnement, ce qui peut poser des contraintes dans la gestion d’un patrimoine immobilier multiple ou dans des opérations plus complexes.

La Société Civile Immobilière à l’Impôt sur les Sociétés (SCI à l’IS)

À l’inverse, la Société Civile Immobilière (SCI) avec option à l’Impôt sur les Sociétés (IS) offre une alternative qui combine un cadre juridique protecteur et une fiscalité maîtrisée. Ce type de société permet d’accueillir plusieurs associés et de dissocier juridiquement la propriété des biens de leur gestion, ce qui facilite la transmission et la répartition des droits. L’imposition des bénéfices intervient au niveau de la société à un taux fixe de 25% depuis 2025, ce qui peut s’avérer avantageux par rapport au barème progressif de l’impôt sur le revenu.

De plus, le calcul des plus-values lors de la revente est basé sur la différence entre le prix de vente et la valeur nette comptable, cette dernière tenant compte des amortissements pratiqués, ce qui peut réduire l’assiette taxable. La distribution des dividendes issus de la SCI est ensuite soumise à l’imposition des associés, que ce soit à l’impôt sur le revenu ou à la flat tax.

La SCI à l’IS trouve tout son intérêt dans les montages familiaux complexes, la gestion d’un parc immobilier conséquent ou l’optimisation patrimoniale à long terme. En revanche, elle implique une gestion administrative plus lourde, des coûts de création et de tenue comptable plus élevés, ainsi qu’une fiscalité qui peut s’avérer moins favorable lors de la revente ou sur le long terme.

La société holding immobilière

Pour les investisseurs les plus expérimentés ou ceux disposant d’importants patrimoines immobiliers, la création d’une société holding immobilière constitue une solution d’ingénierie patrimoniale avancée. Cette structure permet de regrouper des participations dans plusieurs sociétés immobilières, notamment des SCI ou des SARL de famille, facilitant ainsi la consolidation, l’optimisation de la gestion et la transmission des actifs.

La holding favorise également la remontée de dividendes souvent en quasi-franchise fiscale grâce au régime “mère-fille” et permet d’organiser progressivement la transmission de parts, ce qui contribue à diluer les droits de succession.

C’est un outil puissant pour préparer la revente ou anticiper la succession tout en offrant une grande souplesse dans la gestion collective des investissements. En contrepartie, ce type de montage est complexe à mettre en place, coûteux à gérer et nécessite un accompagnement rigoureux de professionnels spécialisés.

Ainsi, le choix entre investissement en nom propre, SCI à l’IS ou holding immobilière dépendra avant tout du volume d’actifs détenus, des objectifs patrimoniaux, fiscaux et successoraux ainsi que de votre capacité à gérer une organisation administrative plus ou moins sophistiquée. Chacune de ces options présente des avantages et des contraintes qu’il faut analyser avant de s’engager.

Conclusion : Investir malin, se faire accompagner, anticiper

La fiscalité de l’investissement locatif reste un univers technique et mouvant. En 2025, entre réformes successives, innovations et durcissements, il n’a jamais été aussi important pour un investisseur d’agir en connaissance de cause :

• Choisir le bon régime fiscal au moment de la déclaration.
• Bâtir une stratégie qui anticipe la revente ou la transmission.
• Ne jamais négliger les charges et amortissements légaux pour réduire l’impôt.
• Adapter la structure de détention à ses objectifs et à sa famille.
• Enfin, pour chaque projet, s’appuyer sur des professionnels (expert-comptable, avocat fiscaliste, gestionnaire de patrimoine) pour ajuster son montage à la réglementation en vigueur.

La pierre reste une valeur refuge, à condition de maîtriser toutes les facettes de sa rentabilité : ni les rendements, ni l’optimisation fiscale, ne s’improvisent. L’information est votre meilleur allié pour tirer pleinement profit de l’investissement locatif en France, que vous soyez résidant ou expatrié.

Chez ImAvenir, nous accompagnons exclusivement des investisseurs dans des projets locatifs clé en main, avec une attention particulière à la fiscalité dès la phase de montage. Vous souhaitez optimiser votre imposition et sécuriser vos investissements ? Prenez rendez-vous avec l’un de nos experts pour un accompagnement personnalisé et rassurant.