Investissement locatif à Paris

Pourquoi Paris continue d’être aussi attractive ?

Paris n’est certainement pas la ville la plus rentable. Les prix y restent très élevés par rapport à d’autres régions. Alors pourquoi la capitale continue d’attirer autant d’investisseurs ?

Un rendement locatif qui reste très satisfaisant

Malgré les prix d’achat élevés, l’investissement à Paris offre un rendement locatif dans une fourchette très satisfaisante, généralement entre 4% et 6%. On dépasse ainsi largement les rendements offerts par les livrets d’épargne réglementés.

Cette rentabilité est soutenue par des loyers également élevés, surtout en comparaison avec ceux pratiqués en régions. La valeur locative présente une certaine homogénéité entre tous les arrondissements, notamment lorsque les biens sont situés à proximité d’une station de métro.

Les équipements, la fonctionnalité du logement et son état général jouent également un rôle crucial dans l’appréciation de cette valeur. Beaucoup de petits logements à Paris ont encore des sanitaires collectifs sur le palier. Les locataires sont prêts à payer davantage pour une salle d’eau propre et un lave-linge par exemple. On a donc encore largement de quoi acheter pour rénover et proposer plus de confort.

Une sécurité incomparable grâce à la tension locative

La sécurité offerte par l’investissement immobilier à Paris est incomparable, principalement grâce à la tension locative extrême qui règne dans la région. La rareté des nouvelles constructions contribue à cette situation, créant une véritable pénurie de logements disponibles. Cette rareté se traduit par une forte demande et rend extrêmement facile la recherche d’un locataire soigneux et financièrement solvable.

Un effet de levier patrimonial bien réel

L’effet de levier patrimonial est bien réel à Paris. C’est là que la capitale se démarque véritablement. Sur le papier, cela consiste à s’endetter pour accroître sa capacité d’investissement. Les revenus locatifs générés permettent ainsi d’augmenter progressivement son capital.

Attention toutefois, cette approche repose sur un flux de trésorerie positif ou neutre, c’est-à-dire que les loyers perçus couvrent non seulement la mensualité d’emprunt, mais aussi les charges associées à la propriété. Une fois que vous avez fait l’apport initial, il n’est ainsi plus nécessaire d’investir davantage d’argent.

Dans cette stratégie, la rentabilité immédiate n’est pas donc pas le principal critère. Ce qui compte, c’est que les bénéfices entrent de manière régulière et donc que le placement soit très sécurisé.

Valeur refuge et potentiel de valorisation

Au cours des cinquante dernières années, les prix de l’immobilier à Paris ont connu une ascension spectaculaire. Les appartements familiaux, autrefois modestes acquisitions de nos grands-parents, valent aujourd’hui des millions d’euros. Un exemple frappant est celui du 3e arrondissement, où le coût moyen au mètre carré était de 2 670 € en 1995, mais atteint désormais 12 570 € au troisième trimestre 2023. Soit une multiplication par quatre !

De belles plus-values étaient encore réalisables au début des années 2000. Cependant, les prix à Paris ont grimpé à des niveaux vertigineux, et il est peu probable que nous assistions à une valorisation supérieure à l’inflation. La valeur des appartements familiaux est même en légère baisse depuis 2023 (mais cela ne concerne pas les petites surfaces).

Ce qui maintient aussi l’attractivité du marché immobilier parisien, c’est sa remarquable résilience. Pendant la pandémie de Covid-19, malgré les prévisions selon lesquelles de nombreux Parisiens chercheraient à quitter la vie citadine pour profiter d’un environnement plus proche de la nature, les valeurs immobilières sont restées extrêmement stables.
Il existe encore des secteurs parisiens qui prennent de la valeur grâce à leur raccordement progressif au réseau de transport en commun. Le 17e arrondissement avec le prolongement du T3B et de la ligne 14, par exemple.

De plus, certains quartiers subissent des changements démographiques significatifs, comme dans les 18e, 19e et 20e arrondissements, en raison du phénomène de gentrification. Cette tendance dans les anciens quartiers populaires est alimentée par la tension locative importante évoquée précédemment, et elle se produit sans nécessairement impliquer de transformation urbaine de la mairie ou de la métropole. Ce phénomène se retrouve dans la plupart des capitales européennes.

La commune française la plus dynamique

La région parisienne reste le poumon économique de la France. Ce dynamisme est hérité de la centralisation politique de notre pays. En conséquence, de nombreux Français continuent de s’installer dans la capitale, que ce soit pour trouver un emploi ou poursuivre leurs études.

Cette affluence de nouveaux arrivants crée une demande constante sur le marché immobilier locatif. Bon nombre de ces nouveaux venus ont besoin de trouver un logement rapidement, souvent des locations meublées, avant de pouvoir envisager l’achat d’un bien. Cette période de transition est d’autant plus longue que les taux d’intérêts ont connu une augmentation importante depuis 2022.

Une ville étudiante très attractive

Paris est un pôle étudiant extrêmement attractif, accueillant pas moins de 17 universités sur les 83 que compte la France, et 18 grandes écoles prestigieuses comme Sciences Po, l’École Normale Supérieure ou l’École des Arts et Métiers. Sans oublier la multitude de formations supérieures privées disponibles dans la région. Avec près de 470 000 étudiants, soit environ un habitant sur dix, la région parisienne a une jeunesse très dynamique (données de l’APUR en février 2024).

Cette concentration d’établissements d’enseignement supérieur attire non seulement des étudiants de toute la France, mais également de nombreux étudiants étrangers en quête d’une éducation de bonne qualité.

Ces étudiants, qu’ils soient nationaux ou internationaux, cherchent souvent des logements meublés pour la durée de leurs études et sont souvent soutenus financièrement par leurs parents ou par des bourses d’études.

Malgré les quelque 2100 chambres universitaires proposées par le CROUS, la demande de logements étudiants dépasse largement l’offre publique disponible.

Championne incontestée des transports en commun

Paris est championne incontestée (européenne voire mondiale) des transports en commun, offrant un réseau dense et efficace qui couvre l’ensemble de la capitale, y compris ses quartiers périphériques. Cette accessibilité remarquable se traduit par une demande pratiquement uniforme dans toute la commune, ce qui maintient une relative homogénéité des prix de location.

De plus, la ville continue de développer son réseau de transports en commun comme le prolongement de lignes existantes comme la ligne 14 vers Saint-Denis et l’aéroport d’Orly. De plus, le projet du Grand Paris Express, une ligne de métro circulaire de banlieue à banlieue, va transformer radicalement la connectivité de la région parisienne. Cette ligne reliera les villes de la petite couronne parisienne sans nécessiter de transit via Paris.

Cette expansion du réseau de transport en commun étendra l’attractivité de Paris à d’autres villes de la banlieue parisienne. Des villes comme Champigny, près du bois de Vincennes, ou Bondy en Seine-Saint-Denis, qui étaient autrefois mal desservies, bénéficieront de cette extension. Cela ouvre de nouvelles opportunités car ces villes avec des coûts d’achat bien moins élevés deviendront des alternatives pour les locataires ayant le même budget que dans Paris intra-muros.

Dans quels secteurs trouver des opportunités intéressantes ?

Pour dénicher des opportunités intéressantes à Paris, il faut souvent regarder au-delà des quartiers les plus prisés et les plus chers de la ville. Bien que Paris soit généralement connue pour ses prix immobiliers élevés, il existe toujours des exceptions et des biens sous-évalués qui offrent un potentiel pour l’investissement attractif.

Le marché immobilier parisien connaît actuellement un ralentissement, en grande partie dû à l’augmentation des taux d’intérêt ces dernières années. Ce ralentissement peut toutefois être perçu comme une opportunité pour celles et ceux qui recherchent de bonnes affaires.

En général, plus on s’éloigne du centre et de l’ouest de Paris, plus les biens deviennent populaires et abordables. Cependant, il est essentiel de trouver un équilibre entre la popularité du quartier et la rentabilité de l’investissement. Cela signifie rechercher des endroits où le rapport entre les prix d’achat et les loyers pratiqués est favorable.

Certains quartiers de l’est et du nord de Paris offrent des tarifs plus accessibles tout en restant bien desservis par les transports en commun. Des secteurs en pleine évolution avec des requalifications urbaines ou des aménagements en cours, peuvent également offrir des opportunités intéressantes. Nos chasseurs immobiliers connaissent très bien le secteur et ont l’habitude de travailler avec les agences immobilières parisiennes qui suivent les évolutions urbaines de très près.

Sélection de l’arrondissement : analyse des quartiers parisiens

Les arrondissements centraux : un immobilier patrimonial

Dans les arrondissements centraux de Paris, les prix de l’immobilier dépassent souvent les 12 000 € du mètre carré, ce qui en fait des investissements patrimoniaux à faible rendement. Cependant, certains investisseurs peuvent être attirés par ces arrondissements pour acquérir un pied-à-terre ou léguer un patrimoine à leurs enfants.

Les arrondissements avec le plus de demande sont le 2e et le 9e. Le quartier de Montorgueil dans le 2ème attire particulièrement les jeunes en raison de ses rues animées, de ses nombreux commerces et de sa proximité avec des sites touristiques emblématiques de Paris. En plein centre de la capitale, la situation est idéale à proximité des Halles, de la rue de Rivoli ou encore du boulevard Sébastopol.

Plus résidentiel, le 9ème arrondissement, avec ses magnifiques immeubles haussmanniens et son ambiance résidentielle, est devenu très prisé des étudiants.

• Investissement locatif à Paris 1
• Investissement locatif à Paris 2
• Investissement locatif à Paris 3
• Investissement locatif à Paris 4
• Investissement locatif à Paris 5
• Investissement locatif à Paris 6
• Investissement locatif à Paris 7
• Investissement locatif à Paris 8

Les arrondissements qui combinent rentabilités intermédiaires et sécurité

Pour ceux qui recherchent un équilibre entre rendement et sécurité, le 14ème, le 15ème, le 17ème et le 18ème arrondissement sont souvent de bonnes options. Par exemple, le quartier des Épinettes dans le 17ème arrondissement continue de prendre de la valeur avec l’arrivée du métro 14 et des requalifications urbaines sur les anciens dépôts de rail.

• Investissement locatif à Paris 9
• Investissement locatif à Paris 10
• Investissement locatif à Paris 11
• Investissement locatif à Paris 12
• Investissement locatif à Paris 13
• Investissement locatif à Paris 14
• Investissement locatif à Paris 15
• Investissement locatif à Paris 16
• Investissement locatif à Paris 17

Les arrondissements qui affichent le plus de rentabilité

Les 19ème et 20ème arrondissements affichent des rendements théoriques supérieurs, mais présentent également des risques plus importants en termes de sécurité pour la location et de qualité du bâti.
Lorsque l’objectif principal est d’optimiser le rendement du projet, il peut être intéressant de rechercher en dehors de Paris des prix au mètre carré plus attractifs. Nous orientons souvent nos clients vers les Hauts-de-Seine qui offrent un profil de rendement plus favorable avec beaucoup de sécurité.

• Investissement locatif à Paris 18
• Investissement locatif à Paris 19
• Investissement locatif à Paris 20

Dans quel type d’appartement investir à Paris ?

Grâce à l’excellente desserte des transports en commun à Paris, le type d’appartement choisi n’est pas nécessairement lié à sa localisation. Les Parisiens sont très mobiles et peuvent facilement se déplacer d’un quartier à l’autre. Ainsi, l’achat d’un studio destiné à un jeune peut aussi se faire dans un quartier résidentiel et familial.

Studio, l’option la plus abordable

Le studio constitue souvent l’option la plus abordable pour débuter dans l’investissement immobilier. Cependant, ces logements sont soumis à une forte demande et sont très liquides sur le marché parisien.
Nous conseillons de ne pas dépasser les 20 mètres carrés car le loyer serait prohibitif pour les personnes intéressées par ces surfaces.

Il est crucial d’optimiser l’espace pour rendre la surface fonctionnelle, notamment en équipant convenablement la salle d’eau. Nombre de logements à Paris ont encore des installations sanitaires collectives sur le palier, ce qui peut considérablement diminuer leur valeur locative.

T2, ma préférence pour la sécurité

Les deux pièces représentent le choix le plus sécurisé en matière d’investissement immobilier à Paris. Leur durée de location moyenne est généralement plus longue, surtout s’ils offrent des rangements et des équipements fonctionnels de bonne qualité : cabine de douche, dressing intégré ou une machine à laver par exemple. Cela se traduit par une rotation moins fréquente et des frais d’entretien réduits.

Les T2 sont les logements les plus recherchés sur le marché locatif parisien. Ils attirent à la fois les étudiants soutenus par leurs parents, les célibataires qui ont du mal à acheter seul dans la région et les jeunes couples débutant dans la vie active.

Acheter un studio pour le transformer en deux pièces est particulièrement rentable dans la région. En réalisant les travaux nécessaires pour créer un espace supplémentaire, on peut considérablement augmenter la valeur locative.

Colocation, le choix le plus rentable

Opter pour une colocation permet d’augmenter la valeur locative sur une même surface. Cependant, dès que l’on atteint trois chambres, on est amené à louer à des personnes qui ne se connaissent pas, ce qui peut entraîner un turnover plus fréquent et des coûts d’entretien supplémentaires.

Une colocation à deux chambres est idéale : vous pourrez louer à des amis ou des connaissances qui souhaitent partager un loyer.
Je vous propose de regarder les plans de reconfiguration d’un projet de colocation que nous avons réalisé pour un de nos clients dans le 15e arrondissement.

La cuisine a été basculée dans le séjour pour créer une pièce supplémentaire. On passe ainsi d’un deux pièces, destiné à un couple, à une colocation pour étudiants.

Spécificité de législation immobilière à Paris

Paris est classée en zone tendue, ce qui signifie qu’elle est soumise à un encadrement des loyers. Ce mécanisme repose sur un indice de référence qui fixe un pourcentage d’augmentation annuel maximal autorisé.

En parallèle, depuis 2017, Paris expérimente le plafonnement des loyers à travers l’établissement d’un loyer de référence par secteur, type de bail, catégorie d’appartement et année de construction. La réglementation reste relativement souple. On peut, par exemple, appliquer un complément de loyer lorsqu’on réalise des travaux de rénovation énergétique qui améliorent la qualité du logement. Il est donc toujours possible de réaliser des opérations intéressantes tout en respectant les lois et règles en vigueur.

L’objectif de l’encadrement des loyers est également de maintenir la stabilité du marché en limitant les brusques hausses de prix. La restriction des augmentations de loyer d’un mois à l’autre offre une certaine prévisibilité tant aux locataires qu’aux investisseurs, renforçant ainsi la stabilité du marché immobilier parisien. Cette prévisibilité permet aux investisseurs de planifier à long terme et d’estimer leurs rendements sur plusieurs années à venir. Ce n’est donc pas forcément une mauvaise chose.

Exemples concrets d’investissements locatif à Paris

Je vous présente quelques exemples tangibles d’investissements locatifs réalisés à Paris pour des clients accompagnés par ImAvenir. Ces exemples vous offrent un aperçu concret des opportunités disponibles et des prix dans la région.

Investissement locatif dans un T2 reconfiguré

Le projet d’investissement locatif de Stéphanie dans le 15e arrondissement de Paris est un exemple concret d’une stratégie astucieuse pour accroître la rentabilité d’un bien immobilier. Nous lui avons proposé de transformer un petit studio en un deux pièces (T2) pour un budget global de 248 000 € (acquisition, frais de notaire et d’agence, rénovation et mobilier inclus).

À l’origine, l’appartement se trouvait dans un état de délabrement avancé : moisissures et murs jaunis. Un curage complet a été effectué, notamment pour démolir une salle de bains mal placée contre la fenêtre.

Probablement ajoutée à la va-vite à une époque où la législation évoluait pour exiger un point d’eau. Cette rénovation a grandement amélioré la disposition de l’espace et l’a rendu plus fonctionnel.

La plus grande transformation a été l’ajout d’une petite chambre pour créer l’équivalent d’un deux pièces. L’appartement est devenu bien plus attrayant même pour de jeunes actifs. Proposé à 1050 € par mois, il a trouvé un locataire en moins d’une semaine.

Investissement locatif en petite couronne parisienne

Le projet d’investissement locatif de notre cliente Valérie à Asnières-sur-Seine offre un autre exemple pertinent de la rentabilité potentielle que l’on peut trouver en s’éloignant légèrement de Paris.

Cet appartement à Asnières est idéalement situé près de la ligne 13 du métro, ce qui le rend très pratique pour ceux qui veulent accéder rapidement à Paris. Même si sa valeur est plus basse que les biens parisiens, sa proximité avec les transports en commun lui permet d’offrir des loyers compétitifs, proches des prix parisiens. Cette situation géographique avantageuse attire les locataires qui cherchent une alternative abordable à Paris.

En ce qui concerne l’appartement lui-même, bien qu’il soit au rez-de-chaussée, il a un gros avantage : une cour privée sans vis-à-vis. De plus, des rénovations ont été faites pour moderniser l’intérieur, comme refaire les murs, les revêtements et la plomberie. La cuisine a également été réaménagée pour inclure une machine à laver, ce qui répond aux besoins pratiques des locataires et ajoute de la valeur à l’appartement.

Pour un budget global de 138 012 € nous avons estimé un loyer mensuel de 774 € soit 7,14 % de rendement brut. Le bien a été mis en location par notre cliente elle-même mais a probablement été loué très rapidement, lui-aussi.

Conclusion

La compétition féroce pour les investissements à Paris n’est pas le fruit du hasard. C’est avant tout parce que cela reste rentable. Mais ce n’est pas seulement une question de rendement financier, mais aussi de sécurité de l’investissement et d’un fonctionnement bien réel de l’effet de levier de l’immobilier dans la capitale. Avec ImAvenir, je trouve rapidement des biens rentables qui correspondent à vos critères. Mon équipe se charge également de la rénovation et de la décoration jusqu’à la mise en location. De quoi gagner du temps et sécuriser votre projet.