L’attractivité d’Aulnay repose sur des fondamentaux solides et une transformation urbaine pilotée par les grands projets de transport.
| Indicateur | Donnée 2026 |
| Prix moyen m² (Appartement ancien) | 3 450 € |
| Rendement brut moyen | 5,5 % à 8,5 % |
| Évolution des prix (5 ans) | + 15,8 % |
| Population locataire | 47,2 % |
| Taux de vacance locative | < 3,5 % |
Avec plus de 86 000 habitants, Aulnay-sous-Bois est une ville jeune (40 % de moins de 30 ans). Cette jeunesse est un gage de pérennité pour l’investissement locatif : les besoins en petits logements (studios/T2) et en colocations n’ont jamais été aussi élevés.
Les aimants à locataires :
Aulnay est déjà connectée via le RER B (15 min de Gare du Nord) et le Tram T4. Mais le véritable moteur de croissance est la Ligne 16 du Grand Paris Express. La future gare d’Aulnay connectera la ville aux grands pôles stratégiques de la région (Saint-Denis Pleyel, Noisy-Champs) en quelques minutes, augmentant mécaniquement la valeur des actifs immobiliers environnants.
Analyse du marché et des rendements à Aulnay-sous-Bois
Le marché aulnaysien est caractérisé par une forte disparité. Si le centre-gare a déjà amorcé sa hausse, les quartiers périphériques offrent encore des opportunités d’entrée sous la barre des 3 000 €/m².
Évolution par typologie (estimation 2026) :
La demande locative excède largement l’offre de qualité. Un bien rénové et meublé avec soin par ImAvenir se loue généralement en moins de 48 heures.
| Typologie | Loyer estimé (Meublé – HC) | Tension Locative |
| T1 / Studio | 650 € – 780 € | Maximale |
| Appartement T2 | 880 € – 1 100 € | Très Forte |
| Colocation (par chambre) | 550 € – 650 € | En forte croissance |
| Typologie | Prix moyen m² | Loyer estimé (HC) | Rendement brut visé |
| Studio (20m²) | 3 950 € | 720 € | 6,0 % – 6,8 % |
| T2 (40m²) | 3 500 € | 980 € | 5,5 % – 6,5 % |
| Colocation T4 (75m²) | 2 900 € | 1 800 € (3 ch.) | 7,8 % – 9,2 % |
Aulnay-sous-Bois est située en zone tendue. Cela implique un préavis d’un mois pour le locataire et un encadrement de l’évolution des loyers à la relocation. Cependant, le passage d’une location nue à une location meublée (LMNP) permet de réévaluer le loyer de manière plus flexible, surtout après une rénovation lourde.
La ville est historiquement divisée par la voie ferrée, créant des atmosphères et des opportunités très différentes.
Développé au XIXe siècle, c’est le quartier « historique » bourgeois. On y trouve de magnifiques immeubles anciens et des maisons de ville en brique. Commerces de bouche, marché couvert, proximité immédiate du RER B. C’est le secteur le plus recherché par les cadres et jeunes actifs. Visez les studios ou T2 à rénover. La rareté foncière garantit une excellente revente.
C’est le berceau d’Aulnay, autour de l’église Saint-Sulpice. Il a conservé ses rues étroites et son esprit villageois. Calme, résidentiel, très apprécié des familles. Un peu plus excentré des transports lourds, mais très bien desservi en bus vers Roissy. Idéal pour un investissement patrimonial long terme sur des surfaces de type T3.
Ce quartier est composé de quartiers pavillonnaires qui se sont développés le long du Canal de l’Ourcq. Il dispose d’un accès direct aux pistes cyclables et espaces verts. Une ambiance « nature » à deux pas de Paris. Ce quartier est plutôt propice à la colocation dans des grands appartements ou des petites maisons divisées.
Construits durant les « Trente Glorieuses » pour accompagner l’essor industriel (usines Citroën), ces quartiers font l’objet d’un plan de rénovation urbaine massif. Le profil démographique est en pleine mutation avec l’arrivée de la Ligne 16. Nouvelles infrastructures, parcs et désenclavement total.
C’est ici que se trouvent les plus gros rendements. L’achat de grands appartements pour les transformer en colocations optimisées permet des cash-flows importants.
L’investissement dans l’ancien à Aulnay prend tout son sens avec le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) au régime réel.
| Taxe | Taux / Estimation |
| Taxe Foncière (TFPB) | 41,5 % (moyenne départementale) |
| TEOM | Incluse dans les charges récupérables |
| CFE (Cotisation Foncière) | De 200 € à 600 € selon la surface |
En confiant votre projet à ImAvenir, les coûts de rénovation et d’ameublement, ajoutés à l’amortissement comptable du bien, vous permettent de réduire votre bénéfice imposable à zéro.
Pour réussir votre investissement, vous devez répondre aux nouvelles exigences du marché locatif de 2026.
Le locataire d’Aulnay (souvent un travailleur de l’aéroport ou un jeune actif parisien) cherche une solution « clés en main ».
Depuis 2025, les logements classés G sont interdits à la location, suivis des F en 2028.
ImAvenir transforme ces contraintes en opportunités. Nous ciblons des appartements avec un mauvais DPE (souvent négociables avec une forte décote) pour réaliser une rénovation énergétique globale (isolation, fenêtres, chauffage performant). Résultat : Un bien classé C ou D, une valeur verte augmentée et des charges réduites pour le locataire.
En 2026, le rendement brut moyen se situe entre 5,8 % et 8,5 %. Les projets de colocation optimisés par ImAvenir peuvent dépasser les 9 % de rendement brut dans les quartiers Nord.
Absolument. Les prix n’ont pas encore totalement intégré l’impact final du Grand Paris Express. Acheter avant l’ouverture complète de la ligne 16 permet de capter la plus-value latente.
Le Sud de la ville (Centre-Gare et Nonneville) reste la valeur la plus sûre pour la revente et la stabilité locative.
C’est l’un des rares secteurs d’Île-de-France où le cash-flow positif est atteignable grâce à l’effet de levier de la rénovation et de la fiscalité LMNP.
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