Située à moins de 20 km de Paris, Villepinte (93420) est une commune résidentielle de plus de 37.700 habitants présentant de nombreux avantages pour réaliser un investissement locatif en Seine-Saint-Denis. Quelle stratégie mettre en place pour obtenir un bon rendement locatif à Villepinte ?
Villepinte, une ville avec de nombreux atouts
Villepinte, une position stratégique en Ile-de-France
Villepinte jouit d’un positionnement idéal, à proximité de l’aéroport Charles-de-Gaulle et de l’aéroport du Bourget. De plus, depuis l’une des trois gares de la commune (Villepinte, Parc des Expositions, Vert-Galant), il est possible de rejoindre la Gare du Nord en moins de 30 minutes par le RER B. La ville se trouve également sur le tracé de la future ligne 17 du Grand Paris Express (station Parc des Expositions). Cette ligne va s’étendre sur 13 communes dans les départements de la Seine-Saint-Denis, du Val-d’Oise et de la Seine-et-Marne.
À noter : l’arrivée du Grand Paris Express dope les prix. Des hausses spectaculaires ont déjà eu lieu dans certaines communes desservies par la ligne 15. En achetant maintenant à Villepinte, l’investisseur maximise donc ses chances de réaliser une plus-value lors de la revente.
Les activités économiques à Villepinte
Un Palais des Congrès accueillant 50 salons professionnels par an, la zone d’activité Paris Nord 2 et ses nombreuses boutiques, ainsi qu’un Central Parc avec 29 000 m² de parc d’activités se trouvent sur le territoire de la commune.
Villepinte et son cadre de vie agréable
Villepinte est une ville disposant de nombreuses infrastructures, mais également de nombreux espaces verts. Ainsi, sa partie sud touche le Bois de la Tussion, l’ancienne forêt de Bondy, et le parc forestier de la Poudrerie de Sevran. À l’ouest se trouve le Parc départemental du Sausset. Par ailleurs, la commune est traversée par le canal de l’Ourcq avec ses rives aménagées.
Un prix d’achat encore abordable
Le prix moyen au m² d’un appartement à Villepinte est légèrement supérieur à 3000 €. Même si les prix dans cette commune du Nord de la région parisienne ont augmenté de plus de 35% en 5 ans, Villepinte reste bien plus abordable que d’autres communes du 93. Comptez ainsi plus de 3700 € du m² pour un appartement à Aulnay-sous-Bois, une ville voisine.
À savoir : le prix moyen au m² d’un loyer à Villepinte est d’environ 17 €. Cependant, les cadres travaillant à Paris ou dans la zone aéroportuaire sont disposés à payer un loyer plus élevé pour un logement avec des prestations haut-de-gamme, comme une terrasse bien orientée.
Quel bien acheter à Villepinte, pour investir dans l’immobilier locatif ?
La défiscalisation Pinel à Villepinte
Avec un programme loi Pinel à Villepinte (ou ailleurs), l’investisseur va défiscaliser sur une période de 6 à 12 ans. L’économie d’impôt peut aller jusqu’à 63 000€. Mais attention, le Pinel est avant tout un système de défiscalisation et non une promesse de bon rendement locatif. En effet, contrairement aux immeubles anciens, les immeubles neufs ne sont pas toujours situés dans les zones les plus attractives du fait de la forte pression foncière en Ile-de-France. De plus, les ressources et les loyers sont plafonnés. Ainsi, la ville de Villepinte se trouve en zone A Pinel, avec un loyer ne devant pas dépasser 13,04 €/m² (valeur 2022).
Investir dans une résidence service à Villepinte
Investir dans une résidence service type résidence étudiante, résidence service pour senior ou personnes en situation de handicap permet de bénéficier du dispositif de défiscalisation de la loi Censi-Bouvard. La réduction d’impôt est égale à 11 % hors taxe du prix d’acquisition, majoré des éventuels travaux sur 9 ans, limitée à 300 000 € d’investissement par an. Le bien en Censi-Bouvard peut être acheté neuf ou avoir plus de 15 ans et nécessité une réhabilitation. Contrairement au Pinel, aucun zonage et aucun plafonnement ne sont imposés. De plus, l’investissement en Censi-Bouvard à Villepinte ou ailleurs est cumulable avec le statut fiscal favorable du Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) de la loi Alur.
Faire le choix de l’ancien avec travaux à Villepinte
Investir dans un logement ancien avec travaux présente de nombreux avantages. Il faut, tout d’abord, savoir que l’ancien est bien moins cher que le neuf et notre chasseur immobilier négocie le prix d’achat au plus juste. La décote peut ainsi aller jusqu’à 20%. De plus, l’investisseur a un plus large choix au niveau de l’emplacement. Ainsi, à Villepinte, il peut trouver un bien ancien à proximité des transports en commun, de la verdure et dans un quartier commerçant, comme le secteur du Vert Galant. Le risque de vacances locatives est ainsi fortement réduit. Par ailleurs, des aides au financement des travaux existent, telles les subventions de l’Agence Nationale pour l’Amélioration de l’Habitat (ANAH) et les travaux peuvent faire l’objet d’un amortissement dans le cadre du statut LMNP. Enfin, un appartement rénové avec soin attire les locataires prêts à payer plus.
Astuce : notre architecte partenaire se charge du suivi de l’ensemble des travaux, de l’étude de faisabilité et du chiffrage avant même l’offre d’achat à la réception, en passant par leur réalisation par une équipe d’artisans franciliens expérimentés et assurés, aussi bien en responsabilité civile qu’en décennale.
Les meilleurs quartiers pour investir à Villepinte
Voici les quartiers de Villepinte, où la demande locative est forte :
Le Vieux Pays. Comme son nom l’indique, il s’agit du quartier le plus ancien de Villepinte. L’investisseur peut y trouver des appartements, qui une fois rénovés vont attirer les locataires, du fait de la proximité des commerces.
Le Parc de la Noue est un quartier central comportant des immeubles collectifs dans un parc arboré et une piscine à proximité. Ce quartier construit en 1962 a fait l’objet d’une opération de renouvellement urbain.
La Cité Jardin et sa place Bellevue. Le quartier comporte des pavillons et quelques petits collectifs.
Le quartier du Vert Gallant, un quartier permettant de vivre à proximité d’une gare RER, de nombreux commerces de proximité et d’un accès rapide au Bois de la Tuisson et au parc de la Poudrerie.
L’éco-quartier de la Pépinière abritant 700 logements, dont une résidence pour personnes âgées, et de nombreux commerces et restaurants.
Astuce : d’une rue à l’autre, l’attractivité d’un quartier peut varier. Le chasseur d’ImAvenir connait parfaitement le marché local et trouve des appartements dans les secteurs les plus demandés de Villepinte. Ayant noué des partenariats avec des acteurs locaux du secteur immobilier, il a connaissance des opportunités immobilières, avant même la parution des annonces. L’investisseur peut ainsi se positionner rapidement sur les biens à fort potentiel, sachant qu’un bien immobilier villepintois se vend en moins de 45 jours (source Le Figaro).
Quel type de location privilégié à Villepinte pour une bonne rentabilité ?
La location meublée à Villepinte
La demande pour la location meublée est élevée en région parisienne, car de nombreux habitants prévoient de n’y vivre que quelques années, le temps de finir leurs études ou de lancer leur carrière professionnelle. De plus, le loyer d’un bail meublé est supérieur à celui d’un bail nu. L’investisseur bénéficie, par ailleurs, du statut favorable LMNP. En dessous de 72.500 € de revenus locatifs, un abattement forfaitaire de 50% est appliqué (régime micro-BIC, Bénéfices Industriels et Commerciaux). Il peut, cependant, prendre une option pour le régime réel (BIC). Le propriétaire-bailleur va alors déduire l’ensemble des charges locatives et peut mettre en place un plan d’amortissement pour les travaux de rénovation. Ainsi, dans la majorité des cas, aucun impôt n’est dû sur les loyers perçus pendant 10-12 ans.
Spécialiste de la location meublée, nous veillons à ce que la location respecte les conditions propres à ce type de bail. En effet, la location doit disposer de tout le mobilier et les équipements nécessaires à l’accueil d’un locataire.
Pensez à la colocation pour booster votre rendement locatif à Villepinte
La colocation est un secteur très rentable dans l’immobilier. En effet, à surface égale avec une mutualisation des espaces communs, les revenus locatifs sont plus élevés que si l’investisseur ne perçoit qu’un seul loyer. De plus, le risque de vacances locatives est réduit, car tous les colocataires ne vont pas donner congé en même temps et il existe plus de locataires à la recherche d’une petite surface avec cuisine-salon partagés que de familles. Ainsi, le rendement d’une colocation à Villepinte ou ailleurs peut approcher les 10%. Dans cette ville, la colocation séduit notamment les jeunes actifs de la zone aéroportuaire et les étudiants du CFA (Centre de Formation des Apprentis).
Astuce : les maisons représentent plus de 50% des logements à Villepinte. En faisant le choix d’un pavillon, un investisseur peut créer un espace de coliving, c’est-à-dire des appartements avec un jardin commun et d’autres lieux de vie, telle une salle dédiée au télétravail. Ces prestations attirent les locataires avec des revenus plus élevés que la moyenne.
Vous souhaitez profiter du dynamisme du marché locatif du Grand Paris, à Villepinte ou dans une autre commune de banlieue ? ImAvenir vous propose une solution d’investissement clé en main et peut même se charger de la gestion locative de votre bien.
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Excellente prestation malgré la gestion à distance
ImAvenir m'a accompagné dans un projet d'achat - remise en état - mise en location, et je suis très satisfait des services fournis. Une des problématiques est que j'habite à l'étranger, et ImAvenir a fait preuve d'un grand professionalisme et de flexibilité pour faire en sorte que le projet se déroule sans encombres. Je n'ai pas vu le bien une seule fois (!) mais j'ai entièrement confiance en la qualité du produit fini. Je recommande fortement ImAvenir pour accompagner des projets d'investissement locatifs.
Imavenir s'est occupé de tout: trouver le bien, le rénover puis le mettre en location via Flatlooker. Le budget du projet est connu dès le départ, pas de surprise à l'arrivée. Le délai iniqué pour les travaux de rénovation a été tenu et l'appartement a pu être mis rapidement en location avec un niveau de loyer tel que pris en compte dans l'analyse de rentabilité initiale. N'habitant pas en France, on a tout fait à distance, y compris les actes notariés sans que cela ne pose de difficulté.
Ils sont également réactif dès que l'on a une question.
Personnellement, j'aurais apprécié un peu plus de détail sur la nature des travaux en amont mais le rendu final est très bien.
Excellente organisation de la société : de la recherche du bien , l’achat, puis les travaux réalisés dans les délais courts annonçés, puis la mise en relation avec l’agence de location toute aussi efficace. Bravo
Pierre
Un service de bout en bout de grande qualité
L’accompagnement et l’expertise de toute l’équipe ont été très satisfaisants pour trouver notre bien à un très bon prix et pour porter ce projet de bout en bout.
Si l’occasion se représente nous n’hésiterons pas à faire appel de nouveau à leurs services
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