Sous-préfecture des Pyrénées-Atlantiques, idéalement située entre Bordeaux et Biarritz et à proximité de l’océan Atlantique, Bayonne (64100) séduit celles et ceux qui souhaitent réaliser un investissement locatif en province avec un bonne rentabilité.
Pourquoi acheter pour louer à Bayonne ?
Investir sur la côte basque présente de nombreux avantages, que ce soit à Bayonne Anglet Biarritz ou encore Hendaye.
Voici une liste non exhaustive des raisons de réaliser un investissement immobilier locatif à Bayonne :
Le logement loué peut devenir la résidence principale de l’investisseur, au moment de son départ à la retraite.
La ville attire de plus en plus d’étudiants. La transformation en 2007 d’une ancienne friche militaire en campus étudiant est une réussite.
La localisation de Bayonne est excellente. Elle se trouve à 30 minutes de l’Espagne et à 10 minutes des plages de Biarritz.
Les chiffres officiels publiés en janvier 2022 indiquent, que la population de Bayonne dépasse les 53.000 habitants. Il s’agit de la 12me année de hausse consécutive, ce qui entraine un accroissement de la demande locative.
Bayonne est une ville attractive d’un point de vue économique avec ses commerces, ses nombreux emplois dans le tourisme, son port jouant un rôle de plateforme multimodale. À proximité, sur la rive sud du fleuve Adour, se trouve le centre européen de fret Bayonne-Mouguerre avec presque 80 entreprises implantées.
Les touristes sont nombreux à Bayonne attirés par les fêtes bayonnaises début août et par la richesse du patrimoine, le reste de l’année. En effet, classée « Ville d’art et d’histoire », Bayonne abrite de nombreux édifices d’intérêt et notamment une cathédrale gothique inscrite au Patrimoine Mondial de l’Humanité.
La ligne de TGV Paris-Hendaye permet de rejoindre la capitale en moins de 4 heures.
Dans quels quartiers acheter à Bayonne ?
Au Pays basque, comme ailleurs, investir dans les quartiers les plus attractifs évite la vacance locative et permet de pratiquer des loyers plus élevés que dans les secteurs peu recherchés. De plus, la revente va être plus facile et une plus-value est fortement probable. Le bien proche des commodités a ainsi une valeur patrimoniale forte.
Le Grand Bayonne historique, pour investir en cœur de ville
Le centre bayonnais historique se trouve à l’intérieur des fortifications de Vauban. Il offre un accès facile à de nombreux commerces, restaurants et espaces verts, comme le jardin Bonnat ou le jardin botanique. La maison du XVIII ème à l’architecture basque traditionnelle, une bâtisse avec la façade blanche et des pans de bois colorés, abrite souvent un local commercial au rez-de-chaussée et des logements avec du cachet. Investir dans ses logements permet d’attirer les locataires prêts à payer plus pour vivre à proximité des commodités, dans un bien de standing.
Foch-les Arènes, le quartier résidentiel
Foch-les Arènes est un quartier résidentiel calme mais proche du centre-ville. Quartier le plus cher de la ville, l’investisseur immobilier peut trouver des opportunités dans les vieilles demeures à rénover.
Saint-Esprit, un secteur en pleine transformation
Située sur la rive droite de l’Adour, le quartier Saint-Esprit abrite de nombreux programmes de logements neufs. Il est bien desservi par les transports en commun et dispose d’une offre d’équipements variés (école maternelle, école primaire, cinéma, clinique…).
Le quartier du « Petit Bayonne »
Situé à la confluence de la Nive et de l’Adour, le Petit Bayonne est un quartier typique dans lequel est implantée une université. Pour une bonne rentabilité locative, les investisseurs peuvent mettre en place des colocations dans une maison du Petit Bayonne.
Marracq-Saint Léon, un quartier authentique
Marracq-Saint Léon est le lieu idéal pour investir dans des logements familiaux. Depuis ce quartier, le réseau routier permet de se déplacer facilement dans l’agglomération du BAB (Bayonne, Anglet, Biarritz), ainsi que vers les autres villes du Pays basque et vers Toulouse.
Quel bien acheter à Bayonne ?
La typologie de l’offre de logement bayonnaise, un atout pour l’investisseur
La population de la ville est en majorité locataire (à plus de 60%). La typologique des logements dans cette sous-préfecture des Pyrénées-Atlantiques est la suivante : autour de 8% pour un logement une pièce, un peu plus de 22% pour un logement deux pièces, environ 33% pour un logement trois pièces, presque 24% pour un logement quatre pièces et enfin environ 13% pour un bien de cinq pièces et plus.
L’investisseur dans l’immobilier locatif peut donc trouver un appartement adapté à son budget et à son objectif (une ou deux pièces pour une offre à destination des étudiants ou quatre à cinq pièces pour mettre en place une colocation.
À noter également que la part des résidences secondaires dans cette ville du Sud-Ouest de la France est faible (moins de 5%).
Un immeuble de rapport
À Bayonne, les annonces pour les immeubles de rapport locatif sont nombreuses. De tels immeubles sont la promesse d’une excellente rentabilité locative. En effet, le prix au m² est moins élevé que lors de l’achat d’appartements séparés. De plus, des économies d’échelle sont réalisées, aussi bien pour les travaux que pour l’entretien courant.
Astuce : un immeuble peut être transformé en espace de coliving, c’est-à-dire en appartements avec des espaces communs de qualité, comme une terrasse et des pièces communes telle une salle de sport, une buanderie, un espace dédié au télétravail. Une telle location va attirer les cadres avec des revenus plus élevés que la moyenne, comme ceux travaillant dans l’aéronautique, chez Dassault Aviation à Anglet par exemple.
Un appartement dans le neuf, pour bénéficier de la défiscalisation Pinel
Bayonne se situe en zone B1 et est de ce fait éligible à la loi Pinel. Il s’agit d’un système de défiscalisation permettant une économie d’impôt allant jusqu’à 21%, à condition de louer à un ménage modeste pendant 6, 9 ou 12 ans. L’achat concerne un appartement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement). La rentabilité d’un logement loi Pinel est limitée, car le loyer est plafonné. Ainsi, en zone B1, le montant du loyer est fixé à 10,51 euros du m².
Une résidence service et la défiscalisation Censi Bouvard
Les investisseurs dans un logement meublé en résidence de services pour une durée de 9 ans minimum bénéficient d’une réduction d’impôt et de la récupération de la TVA. Il peut s’agit d’un appartement neuf ou d’un appartement ancien avec travaux. À Bayonne (comme ailleurs), l’achat en loi Censi Bouvard peut se faire dans une résidence étudiante ou dans une résidence senior.
Un appartement ancien avec travaux
Les appartements anciens ont souvent un excellent emplacement, en cœur de ville à proximité des commerces et des transports. S’ils ont besoin d’être rénovés, une négociation importante du prix est possible. La décote peut alors dépasser les 30% par rapport à des logements dans des programmes neufs moins bien situés. Ces rénovations ouvrent droit à des aides. De plus, dans le cadre du statut fiscal de loueur en meublé non professionnel (LMNP), les dépenses de réhabilitation et d’aménagement font l’objet d’un plan d’amortissement. Enfin, les réhabilitations sont l’occasion d’optimiser l’espace, en créant un dressing ou en posant une cloison afin de transformer un T2 en T3, par exemple.
La rentabilité d’une location à Bayonne
Prix moyen du m² à l’achat
Pour un logement à Bayonne, le prix moyen au m² est d’environ 4.000 euros. Ce prix est plus abordable qu’à Bordeaux où le prix moyen est d’environ 4.800 euros. Le coût moyen au m² d’une maison bayonnaise approche, quant à lui, les 5000 euros.
À noter : sauf à Anglet (5500 euros environ), les prix des biens immobiliers sont plus abordables dans les villes voisines, comme à Saint-Pierre-d’Irube (3700 euros).
Prix moyen du m² à la location
Le loyer moyen bayonnais est d’environ 13 euros du m² pour un appartement et 14 euros pour une maison.
La location meublée, pour augmenter les revenus locatifs de sa location bayonnaise
L’investissement en location meublée permet d’obtenir un loyer plus élevé qu’en location nue. De plus, cet investissement est souvent pratiqué sous le statut fiscal favorable du loueur en meublé non professionnel (LMNP) de la loi Alur. Dans le cadre de ce statut, le propriétaire bailleur peut opter pour une déduction des charges réelles (y compris les honoraires d’agence et de notaire, la première année) ainsi qu’un amortissement de l’investissement et des travaux.
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Ils sont également réactif dès que l'on a une question.
Personnellement, j'aurais apprécié un peu plus de détail sur la nature des travaux en amont mais le rendu final est très bien.
Excellente organisation de la société : de la recherche du bien , l’achat, puis les travaux réalisés dans les délais courts annonçés, puis la mise en relation avec l’agence de location toute aussi efficace. Bravo
Pierre
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