Idéalement située en Alsace et plus précisément dans le Haut-Rhin, à proximité de la frontière allemande et suisse, Mulhouse, une ville de plus de 110.000 habitants, attire des personnes souhaitant réaliser un investissement locatif en province. Voici quelques conseils, afin de réussir un investissement immobilier à Mulhouse (68100).
Les quartiers de Mulhouse avec une forte demande locative
L’emplacement est un critère essentiel pour minimiser le risque de vacance locative à Mulhouse, comme ailleurs. De plus, de nombreux locataires sont prêts à payer un loyer plus élevé, pour vivre à proximité des commodités. Voici donc un tour d’horizon des quartiers mulhousiens les plus recherchés.
Le quartier de la Fonderie
Dans le quartier de la Fonderie se trouve le pôle universitaire de Haute-Alsace. Ce pôle accueille plus de 8.000 étudiants aussi bien français qu’étrangers. De plus, ce quartier étudiant de Mulhouse a fait l’objet d’une opération de renouvellement urbain et est désormais desservi par deux lignes de tramway. Il s’agit donc du quartier idéal pour investir dans une location étudiante à Mulhouse ou éventuellement pour mettre en place une colocation. À ce sujet, notez qu’une colocation bien pensée permet de booster le rendement locatif. Celui-ci atteignant alors parfois les 10%.
À noter : les appartements représentent 98% des logements dans le quartier de la Fonderie.
Le Rebberg
Le quartier Rebberg est proche du centre-ville, tout en disposant de nombreux espaces verts. Il attire ainsi aussi bien les retraités que les jeunes cadres. D’ailleurs, dans ce quartier, le revenu médian annuel se situe aux environs de 34.000 € nets alors qu’il tourne plutôt autour des 24.000 € nets dans le reste de la ville. L’investisseur peut trouver facilement un bien dans ce quartier, car les appartements représentent plus de 70% de l’offre de logement. De plus, la valeur patrimoniale du bien immobilier dans le quartier Rebberg est quasi garantie. Cela signifie, que l’investisseur peut espérer effectuer une plus-value lors de la revente et qu’il mettra peu de temps à trouver un acquéreur, tant ce secteur est recherché.
Le Quartier de la gare – bas Rebberg
Le Quartier de la gare – bas Rebberg a l’avantage d’être à la fois calme et bien desservi par les transports en commun. Ce quartier attire les travailleurs frontaliers faisant la navette quotidienne vers la Suisse. Or, ces locataires ont un revenu supérieur à la moyenne et sont prêts à payer plus pour un appartement rénové avec des équipements haut-de-gamme. Ils sont particulièrement attirés par la rue de Verdun.
Investisseur, ayant conscience des atouts de Mulhouse
Un pôle économique alsacien en développement
L’intercommunalité Mulhouse Alsace Agglomération (M2A) a mis en place une stratégie de développement territoriale « Mulhouse Alsace Eco 2020 » visant à placer ce territoire au cœur du réseau des Métropoles du Rhin supérieur. La ville du Sud de l’Alsace abrite déjà 40.000 entreprises, comme l’usine Stellantis (ex PSA) de Mulhouse, Natel International ou encore Eiffage Construction Haut-Rhin. La cité parfois appelée la Manchester française du fait de son passé industriel est désormais résolument tournée vers l’avenir et abrite cinq zones d’activités, ainsi que cinq pôles d’excellence.
Une ville bien desservie par les transports
De nombreux modes de transports gérés par Mulhouse Alsace Agglomération (M2A) facilitent le déplacement des habitants : les navettes gratuites du centre-ville, le bus, les tramways. Par ailleurs, la gare de Mulhouse est desservie aussi bien par le TGV Est européen que par le TGV Rhin-Rhône. Les autoroutes A35 et A36 permettent, quant à elles, de rejoindre facilement les grandes agglomérations proches, comme Strasbourg ou Colmar, ainsi que la Suisse, l’Allemagne et l’aéroport international Bale-Mulhouse-Fribourg.
Mulhouse, un pôle culturel de premier plan
Proche des « ballons d’Alsace », Mulhouse attire chaque année de nombreux visiteurs grâce à son zoo remarquable, ses musées (le musée national de l’automobile- Collection Schlumpf, le musée du train, le musée électropolis, le musée des beaux-arts…) et ses évènements culturels, comme le marché de Noël, la Biennale de la jeune création dans l’art contemporain Mulhouse 00 ou encore le festival Scènes de Rue. Mulhouse est, par ailleurs, classé ville d’art et d’histoire.
Mulhouse et le tourisme d’affaires
Située à moins de 3 heures de Paris par TGV, Mulhouse est une destination phare pour le tourisme d’affaires. D’ailleurs, en 2021, a été inauguré un nouveau centre de conférences dans le prestigieux bâtiment de la Société Industrielle de Mulhouse (SIM). La ville se présente comme une alternative moins onéreuse à Bâle et son offre hôtellière monte en puissance.
Défiscaliser son investissement immobilier à Mulhouse
L’investissement Pinel à Mulhouse
Mulhouse se situe dans la zone B1 du Pinel. Il est donc encore possible de réaliser une opération de défiscalisation Pinel dans cette cité alsacienne, les zones B2 étant, en revanche, exclues du dispositif depuis 2017. Mais attention, dans le Pinel, les loyers sont plafonnés (10,51 € par m² pour la zone B1 en 2022), ainsi que les ressources des locataires, ce qui vient grever la rentabilité locative de l’investissement Pinel. De plus, les opérations neuves éligibles à ce dispositif ne se trouvent pas toujours dans les quartiers les plus attractifs de Mulhouse. Le risque de vacance locative existe donc et l’appartement Pinel peut mettre du temps à trouver un acquéreur, lors de la revente.
L’investissement Censi-Bouvard à Mulhouse
La loi Censi-Bouvard est un dispositif de défiscalisation sans les contraintes du Pinel : pas de zonage, pas de plafonnement des loyers, pas de plafonnement des ressources des locataires. Pour bénéficier d’une défiscalisation de 11% calculée sur le prix de revient de l’appartement et pour 300 000€ maximum., l’investisseur doit acheter un appartement neuf ou un appartement ancien avec travaux dans une résidence service, résidence étudiante, résidence senior ou résidence de tourisme. Pour faire face à la demande croissante, des résidences privées pour étudiants se construisent à Mulhouse, en particulier dans le quartier de la Fonderie.
Astuce : l’investissement Censi-Bouvard peut se cumuler avec le statut favorable du LMNP, du loueur en meublé non professionnel.
L’investissement en LMNP à Mulhouse
Le statut LMNP de la loi Alur est particulièrement avantageux pour les investisseurs. En effet, le loueur bénéficie du régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux), avec une déduction forfaitaire de 50%. Il peut aussi prendre une option pour les frais réels. Il va alors pouvoir déduire ses charges, y compris les honoraires de notaires et d’agence la première année, et procéder à des amortissements. Le loueur sous statut LMNP ne règle ainsi bien souvent aucun impôt sur ses revenus locatifs, pendant une dizaine d’années.
Astuce : un expert-comptable partenaire d’ImAvenir accompagne nos investisseurs dans la mise en place un plan d’amortissement, dans le respect de la législation fiscale.
La rentabilité de votre investissement locatif à Mulhouse
Prix des logements et montant du loyer à Mulhouse
Avec un prix moyen au m² inférieur à 1200 € pour un appartement, Mulhouse fait partie des villes françaises les plus abordables. Le prix au m² mulhousien est d’ailleurs inférieur à celui de nombreuses communes voisines. Celui-ci dépasse ainsi 2000 € du m² à Brunstatt-Didenheim, à Morschwiller-le-Bas ou encore à Lutterbach. Ce prix bas facilite l’accès aux immeubles de rapport. Or, un immeuble de rapport, sous réserve d’avoir un bon emplacement et d’avoir été rénové avec soin, est la promesse d’un rendement élevé. En effet, le prix au m² est moins élevé que celui d’un appartement et le propriétaire bailleur effectue des économies, absence de syndic, possibilité de négocier le coût de la rénovation vu la surface à traiter…et de maitriser les dépenses pour l’entretien des parties communes.
À la location, le loyer mensuel à Mulhouse se situe aux environs de 11-13 € du m². Le loyer et donc la rentabilité brute sont souvent supérieurs pour une location meublée.
L’ancien avec travaux à Mulhouse, pour booster la rentabilité locative
Les biens anciens avec travaux, comme dans toutes les villes françaises, présentent des avantages. En effet, ses biens sont vendus avec une forte décote. De plus, ils sont souvent mieux situés que les logements neufs. Enfin, dans le cadre du statut LMNP, les travaux de rénovation peuvent faire l’objet d’un plan d’amortissement. Certains de ces travaux donnent droit à des réductions d’impôt, comme MaPrimeRénov venue remplacer le crédit d’impôt transition énergétique (CITE), ou à des subventions comme celles de l’ANAH, l’agence nationale pour l’amélioration de l’habitat.
Astuce : les travaux sont l’occasion de revoir l’agencement d’un logement afin d’optimiser la surface habitable. Ainsi, poser une cloison permet, par exemple, de transformer un T2 en T3 et de le louer plus cher. En effet, le loyer moyen pour un T2 à Mulhouse s’élève à environ 450 € par mois alors qu’il est supérieur à 600 € pour un T3.
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Ils sont également réactif dès que l'on a une question.
Personnellement, j'aurais apprécié un peu plus de détail sur la nature des travaux en amont mais le rendu final est très bien.
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